Impuestos al comprar tu primera vivienda: ITP, AJD e IVA explicados (2026)
Cuando firmas la escritura de tu primera vivienda no solo pagas el precio pactado con el vendedor: Hacienda también se lleva su parte. Ese impuesto cambia por completo según compres una vivienda nueva o de segunda mano, y varía además según la comunidad autónoma donde vivas. Aquí explicamos, con cifras concretas, qué es el ITP, qué es el IVA con AJD, cuánto pagarás en cada caso y en qué plazo tienes que hacerlo.
Este artículo tiene fines informativos y no sustituye el asesoramiento de una gestoría o asesor fiscal, que puede confirmar el importe exacto según tu comunidad autónoma y tu situación personal.
Vivienda nueva vs. vivienda usada: dos impuestos distintos
El impuesto que pagas depende de quién te vende la casa, no de si es tu primera vivienda:
- Vivienda nueva (comprada directamente al promotor, nunca habitada antes): pagas IVA (10% del precio, o 4% si es una Vivienda de Protección Oficial de régimen especial o de promoción pública) más AJD (Actos Jurídicos Documentados), que suele moverse entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad.
- Vivienda de segunda mano (con propietario anterior): pagas ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), cuyo tipo general en 2026 va del 4 % al 13 % según la comunidad autónoma (tienes la tabla más abajo). En este caso no hay IVA ni AJD.
Es una diferencia importante a la hora de comparar dos casas de precio parecido: en muchas comunidades, comprar de segunda mano sale más caro en impuestos que comprar obra nueva.
ITP por comunidad autónoma: cuánto pagas en cada región
El tipo general del ITP para vivienda de segunda mano lo fija cada comunidad autónoma, y muchas aplican además un tipo reducido para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o vivienda habitual, con requisitos propios. Esta tabla recoge los tipos generales de 2026 y los reducidos que hemos podido comprobar en fuentes oficiales (comprueba siempre el tipo vigente en la agencia tributaria de tu comunidad o con tu gestoría, porque las comunidades los actualizan con frecuencia):
| Comunidad autónoma | Tipo general en 2026 | Tipos reducidos comprobados |
|---|---|---|
| Madrid | 6 % | Sin verificar: consulta la Comunidad de Madrid. |
| Andalucía | 7 % | 3,5 % para vivienda habitual de hasta 130.000 € si eres menor de 35 años (hasta 180.000 € si tienes discapacidad). |
| Cataluña | Escala del 10 % al 13 % según el valor | Sin verificar: consulta la Agència Tributària de Catalunya. |
| Comunitat Valenciana | 9 % desde el 1 de junio de 2026 (11 % si el valor supera 1.000.000 €) | Sin verificar: consulta la Agència Tributària Valenciana. |
| País Vasco (régimen foral) | 4 % en Álava, Bizkaia y Gipuzkoa | 2,5 % para vivienda habitual si cumples los requisitos (por ejemplo, hasta 120 m² construidos y no tener otra vivienda en el mismo municipio). |
| Navarra (régimen foral) | No verificado: consúltalo en Hacienda Foral de Navarra | — |
| Galicia | 8 % | 7 % para vivienda habitual (precio hasta 240.000 € más 30.000 € por cada miembro de la unidad familiar) · 3 % para menores de 36 años (mismo límite) y para familias numerosas (hasta 400.000 € más 50.000 € por miembro). |
| Canarias | 6,5 % | Sin verificar: consulta la Agencia Tributaria Canaria. |
| Castilla y León | 8 % hasta un valor fijado por la comunidad y 10 % sobre el resto | Sin verificar: consulta la Junta de Castilla y León. |
| Castilla-La Mancha | 9 % | Sin verificar: consulta la Junta de Comunidades. |
| Aragón | Escala del 8 % al 10 % según el valor | Sin verificar: consulta el Gobierno de Aragón. |
| Asturias | Escala del 8 % al 10 % según el valor | 3 % en segundas o ulteriores transmisiones de VPO del Principado, con requisitos · 4 % y 6 % en segundas o ulteriores transmisiones en concejos en riesgo de despoblamiento. |
| Región de Murcia | 7,75 % | Sin verificar: consulta la Agencia Tributaria de la Región de Murcia. |
| Illes Balears | Escala del 8 % al 13 % según el valor | Sin verificar: consulta la Agència Tributària de les Illes Balears. |
| Extremadura | Escala del 8 % al 11 % según el valor | Sin verificar: consulta la Junta de Extremadura. |
| Cantabria | 9 % | 7 % para vivienda habitual y 4 % para menores de 40 años, ambos hasta 300.000 € de valor (el exceso tributa al tipo general). |
| La Rioja | 7 % | Sin verificar: consulta el Gobierno de La Rioja. |
Nota: los tipos generales proceden del Ministerio de Hacienda (Tributación autonómica. Medidas 2026, capítulo I, apartado 4.1, actualizado a 23 de septiembre de 2026); en las comunidades con escala, el tipo sube con el valor del inmueble. Los tipos reducidos de Galicia, Cantabria y Asturias salen de las medidas de 2026 del mismo ministerio; el de Andalucía, de su Decreto Legislativo 1/2009 (art. 24), y los del País Vasco, de las diputaciones forales. En las demás comunidades no hemos podido comprobar los tipos reducidos con una fuente oficial completa, así que no damos cifras. Las condiciones (edad, precio máximo, ingresos) cambian de una comunidad a otra: confirma el requisito exacto antes de dar por hecho el ahorro.
IVA y AJD en vivienda nueva: cómo se calculan
En vivienda nueva el cálculo tiene dos partes independientes:
- IVA: 10% del precio de compra en general, o 4% si la vivienda tiene calificación de Vivienda de Protección Oficial (VPO) de régimen especial. Lo paga el comprador y lo cobra el promotor en el momento de la firma.
- AJD: entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad, sobre el valor de la escritura. Se paga aparte, mediante el modelo 600, dentro del mismo plazo que el ITP.
Ejemplo práctico con una vivienda de 200.000€
| Concepto | Vivienda nueva | Vivienda de segunda mano |
|---|---|---|
| Impuesto principal | IVA (10%) | ITP (8 %, ejemplo) |
| Importe del impuesto principal | 20.000€ | 16.000€ |
| AJD aproximado (1%) | 2.000€ | No aplica |
| Total impuestos de la compra | 22.000€ | 16.000€ |
A esto hay que sumar los gastos de notaría, registro de la propiedad, gestoría y tasación si pides hipoteca. Los aranceles de notarios y registradores son oficiales (Reales Decretos 1426/1989 y 1427/1989) y los desglosamos con un ejemplo en nuestra guía de gastos de comprar una casa.
Quién paga el impuesto y en qué plazo
En ambos casos, nueva o de segunda mano, el comprador es quien debe presentar y pagar el impuesto (el vendedor no interviene en este trámite). El plazo es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura ante notario, contando de lunes a viernes y sin contar festivos nacionales ni autonómicos.
El trámite se hace mediante el modelo 600, normalmente presentado por la gestoría de la propia notaría o del banco si tienes hipoteca. Sin esta liquidación presentada, no puedes inscribir la vivienda a tu nombre en el Registro de la Propiedad.
Qué pasa si pagas fuera de plazo
- Presentación voluntaria tardía (antes de que Hacienda te lo reclame): recargo del 1% más otro 1% por cada mes completo de retraso (art. 27 de la Ley General Tributaria); si han pasado más de 12 meses, el recargo es del 15% y además se cobran intereses de demora.
- Con requerimiento de Hacienda (si ya te ha reclamado el pago): no puedes acogerte al recargo anterior. Se liquidan intereses de demora y puede abrirse un procedimiento sancionador; en el caso leve, la multa es del 50% de lo no ingresado (art. 191 de la Ley General Tributaria), reducible un 30% si das tu conformidad (art. 188).
Preguntas frecuentes
Los jóvenes pagan menos ITP en toda España
No. La bonificación para jóvenes depende de cada comunidad autónoma. Entre las que hemos comprobado, Andalucía aplica un tipo reducido a menores de 35 años, Galicia a menores de 36 y Cantabria a menores de 40, siempre con límites de precio. Cada comunidad fija su propio límite de edad y de precio: mira la tabla y confirma el requisito antes de contar con el ahorro.
Se puede financiar el ITP o el IVA dentro de la hipoteca
Por norma general no. La mayoría de bancos financian como máximo el 80% del valor de tasación o compra de la vivienda (el menor de los dos), y ese porcentaje está pensado para el precio de la casa, no para impuestos y gastos. Debes tener ese dinero ahorrado aparte.
Qué pasa si la tasación sale más alta o más baja que el precio de compra
El ITP se calcula sobre el mayor de estos valores: el precio pactado, el valor declarado o el valor de referencia del Catastro (art. 10 de la ley del impuesto), no sobre la tasación bancaria. El IVA de la vivienda nueva se calcula sobre el precio de venta. Si Hacienda considera que declaraste un valor por debajo del de referencia, puede reclamarte la diferencia más adelante.
Si vais a comprar la vivienda en pareja sin estar casados, también os interesará nuestra guía sobre cómo repartir estos gastos e impuestos y la propiedad si no estáis casados.
Sigue leyendo
- Gastos de comprar una casa: notaría, registro, tasación y gestoría
- Cuanto necesitas ahorrado para comprar tu primera vivienda en 2026
- Deducciones fiscales por comprar tu primera vivienda en 2026
Fuentes
- BOE — Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (Real Decreto Legislativo 1/1993), artículo 10 (consultado el 19 de octubre de 2026)
- BOE — Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (Real Decreto 828/1995), artículo 102: plazo de 30 días hábiles (consultado el 19 de octubre de 2026)
- BOE — Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido, artículo 91: tipos del 10% y del 4% (consultado el 19 de octubre de 2026)
- BOE — Ley 58/2003, General Tributaria, artículos 27, 188 y 191: recargos y sanciones (consultado el 19 de octubre de 2026)
- Ministerio de Hacienda — Tributación autonómica. Medidas 2026 (actualizado a 23 de septiembre de 2026; consultado el 19 de octubre de 2026)
- Ministerio de Hacienda — Tributación autonómica. Medidas 2026, capítulo I, apartado 4.1: tipos generales del ITP por comunidad (consultado el 21 de octubre de 2026)
- Ministerio de Hacienda — ITP y AJD. Normas autonómicas: tipo reducido de Andalucía, Decreto Legislativo 1/2009, art. 24 (consultado el 21 de octubre de 2026)
- Diputación Foral de Gipuzkoa — tipos impositivos de transmisiones patrimoniales; Diputación Foral de Bizkaia — tarifa del ITP (Norma Foral 1/2011); Diputación Foral de Álava — preguntas frecuentes del ITP (consultados el 21 de octubre de 2026)
Quieres más guías sobre conceptos básicos de la hipoteca.
Sobre este artículo: escrito y revisado por el equipo de Hipoteca Joven, liderado por Daniel Bedoya Quintero. Contrastamos la información con fuentes oficiales (Agencia Tributaria, normativa autonómica) y actualizamos el contenido cuando cambian las condiciones. Conoce más en Quiénes somos.
Última revisión: 21 de octubre de 2026
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