Impuestos al comprar tu primera vivienda: ITP, AJD e IVA explicados (2026)
Cuando firmas la escritura de tu primera vivienda no solo pagas el precio pactado con el vendedor: Hacienda también se lleva su parte. Ese impuesto cambia por completo según compres una vivienda nueva o de segunda mano, y varía además según la comunidad autónoma donde vivas. Aqui explicamos, con cifras concretas, qué es el ITP, qué es el IVA con AJD, cuanto pagaras en cada caso y en que plazo tienes que hacerlo.
Este articulo tiene fines informativos y no sustituye el asesoramiento de una gestoria o asesor fiscal, que puede confirmar el importe exacto segun tu comunidad autonoma y tu situacion personal.
Vivienda nueva vs. vivienda usada: dos impuestos distintos
El impuesto que pagas depende de quien te vende la casa, no de si es tu primera vivienda:
- Vivienda nueva (comprada directamente al promotor, nunca habitada antes): pagas IVA (10% del precio, o 4% si es Vivienda de Proteccion Oficial) mas AJD (Actos Juridicos Documentados), que suele moverse entre el 0,5% y el 1,5% segun la comunidad.
- Vivienda de segunda mano (con propietario anterior): pagas ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), que varia entre el 4% y el 10% segun la comunidad autonoma. En este caso no hay IVA ni AJD.
Es una diferencia importante a la hora de comparar dos casas de precio parecido: en muchas comunidades, comprar de segunda mano sale mas caro en impuestos que comprar obra nueva.
ITP por comunidad autonoma: cuanto pagas en cada region
El tipo general del ITP para vivienda de segunda mano lo fija cada comunidad autonoma, y muchas aplican un tipo reducido para menores de 35-36 anos, familias numerosas o personas con discapacidad. Estas son las referencias generales en 2026 (comprueba siempre el tipo vigente con tu gestoria, porque las comunidades los actualizan con frecuencia):
| Comunidad autonoma | Tipo general | Tipo reducido |
|---|---|---|
| Madrid | 6% | 4% (familias numerosas) |
| Andalucia | 7% | 3,5% (menores de 35, VPO) |
| Cataluna | 10% | 5% (jovenes, familias numerosas) |
| Comunitat Valenciana | 10% | 8% (vivienda habitual) |
| Pais Vasco | 4%-7% (por provincia) | Variable |
| Navarra | 6% | Variable |
| Galicia | 9% | 3% (menores de 36) |
| Canarias | 6,5% | 5% (vivienda habitual) |
| Castilla y Leon | 8% | 5% (jovenes, hasta 150.000€) |
| Castilla-La Mancha | 9% | 6% (jovenes, discapacidad) |
| Aragon | 8% | 2% (hasta 150.000€) |
| Asturias | 8% | 3% (jovenes, familias numerosas) |
| Murcia | 8% | 3% (jovenes) |
| Baleares | 8%-13% (escala) | 5% (hasta 270.151€) |
| Extremadura | 8%-13% (escala) | 7% (jovenes) |
| Cantabria | 10% | 5% (jovenes, familias numerosas) |
| La Rioja | 7% | 5% (jovenes, hasta 150.000€) |
Nota: estas cifras son de referencia general y las condiciones para acceder al tipo reducido (edad limite, precio maximo de la vivienda, ingresos) cambian de una comunidad a otra. Confirma siempre el requisito exacto antes de dar por hecho el ahorro.
IVA y AJD en vivienda nueva: como se calculan
En vivienda nueva el calculo tiene dos partes independientes:
- IVA: 10% del precio de compra en general, o 4% si la vivienda tiene calificacion de Vivienda de Proteccion Oficial (VPO) de regimen especial. Lo paga el comprador y lo cobra el promotor en el momento de la firma.
- AJD: entre el 0,5% y el 1,5% segun la comunidad, sobre el valor de la escritura. Se paga aparte, mediante el modelo 600, dentro del mismo plazo que el ITP.
Ejemplo practico con una vivienda de 200.000€
| Concepto | Vivienda nueva | Vivienda de segunda mano |
|---|---|---|
| Impuesto principal | IVA (10%) | ITP (8%, tipo medio) |
| Importe del impuesto principal | 20.000€ | 16.000€ |
| AJD aproximado (1%) | 2.000€ | No aplica |
| Total impuestos de la compra | 22.000€ | 16.000€ |
A esto hay que sumar los gastos de notaria (entre 600€ y 900€), registro de la propiedad (0,1%-0,25% del valor), gestoria (300€-600€) y tasacion si pides hipoteca (200€-600€). Como regla general, calcula entre un 10% y un 15% adicional sobre el precio de compra solo en impuestos y gastos.
Quien paga el impuesto y en que plazo
En ambos casos, nueva o de segunda mano, el comprador es quien debe presentar y pagar el impuesto (el vendedor no interviene en este tramite). El plazo es de 30 dias habiles desde la firma de la escritura ante notario, contando de lunes a viernes y sin contar festivos nacionales ni autonomicos.
El tramite se hace mediante el modelo 600, normalmente presentado por la gestoria de la propia notaria o del banco si tienes hipoteca. Sin esta liquidacion presentada, no puedes inscribir la vivienda a tu nombre en el Registro de la Propiedad.
Que pasa si pagas fuera de plazo
- Presentacion voluntaria tardia (antes de que Hacienda te lo reclame): recargo del 1% por cada mes de retraso, hasta un maximo de 12 meses; a partir de ahi, recargo del 15% mas intereses de demora.
- Con requerimiento de Hacienda: sancion minima de 150€ (reducible un 30% por pronto pago), mas intereses de demora.
Preguntas frecuentes
Los jovenes pagan menos ITP en toda España
No. La bonificacion para jovenes depende de cada comunidad autonoma: algunas la ofrecen (por ejemplo Cataluna, Galicia o Asturias) y otras no la contemplan en absoluto. El limite de edad tambien varia, normalmente entre 32 y 36 anos.
Se puede financiar el ITP o el IVA dentro de la hipoteca
Por norma general no. La mayoria de bancos financian como maximo el 80% del valor de tasacion o compra de la vivienda (el menor de los dos), y ese porcentaje esta pensado para el precio de la casa, no para impuestos y gastos. Debes tener ese dinero ahorrado aparte.
Que pasa si la tasacion sale mas alta o mas baja que el precio de compra
El ITP y el IVA se calculan sobre el valor de referencia de Catastro o el precio de compra, el que sea mayor, no sobre la tasacion bancaria. Si Hacienda considera que declaraste un valor por debajo del de referencia, puede reclamarte la diferencia mas adelante.
Si vais a comprar la vivienda en pareja sin estar casados, también os interesará nuestra guía sobre cómo repartir estos gastos e impuestos y la propiedad si no estáis casados.
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Sobre este artículo: escrito y revisado por el equipo de Hipoteca Joven, liderado por Daniel Bedoya Quintero. Contrastamos la información con fuentes oficiales (Agencia Tributaria, normativa autonómica) y actualizamos el contenido cuando cambian las condiciones. Conoce más en Quiénes somos.
Última revisión: 6 de septiembre de 2026
