Comprar tu Primera Vivienda en Pareja sin Casarte (2026)

Autoría: Equipo Hipoteca Joven, liderado por Daniel Bedoya Quintero Publicado: 8 de septiembre de 2026

Cada vez es más habitual, sobre todo entre quienes buscan su primera hipoteca en pareja, dar el paso de comprar una vivienda con tu pareja sin estar casados ni tener pensado casaros a corto plazo. Legalmente esto es perfectamente posible en España, pero implica algunas diferencias importantes respecto a comprar estando casados, sobre todo en cómo queda repartida la propiedad y qué pasa si la relación termina. Esta guía repasa lo que conviene tener claro antes de firmar, tanto en la hipoteca como en la escritura.

Índice

• Por qué comprar en pareja sin casarse no es lo mismo que comprar casados
• Cómo se reparte la propiedad: el proindiviso
• Qué pasa si uno aporta más dinero que el otro
• La hipoteca cuando la firman dos personas no casadas
• Qué pasa si la pareja se rompe
• Parejas de hecho: qué cambia si os registráis como tal
• Qué conviene dejar por escrito antes de comprar
• FAQ
• Fuentes consultadas

Por qué comprar en pareja sin casarse no es lo mismo que comprar casados

Cuando una pareja casada en régimen de gananciales compra una vivienda, esta entra, por defecto, en la sociedad de gananciales: pertenece a los dos por igual, con independencia de quién haya puesto el dinero, salvo que se pacte otra cosa. Si no estáis casados, ese régimen no existe: cada persona es propietaria únicamente de la parte que figure a su nombre en la escritura, ni más ni menos. Esta diferencia, que parece un detalle técnico, es la que determina buena parte de lo que puede pasar después, tanto en el día a día como si la relación se rompe.

Cómo se reparte la propiedad: el proindiviso

Cuando dos personas no casadas compran juntas un inmueble, lo habitual es que queden como copropietarios en lo que el Código Civil llama una comunidad de bienes, regulada en el Título III del Libro II (artículos 392 a 406). En la escritura se hace constar el porcentaje de propiedad de cada uno —por ejemplo, 50%/50%, o 60%/40% si uno aporta más—, y ese porcentaje es, en principio, el que determina cuánto le corresponde a cada parte de la vivienda, de sus gastos y, llegado el caso, de su venta.

Lo importante es que ese porcentaje debería reflejar lo que cada uno aporta realmente a la compra (entrada, gastos, cuota de la hipoteca), y no un reparto simbólico. Hacerlo constar con precisión desde el principio evita discusiones —y complicaciones fiscales, como se explica a continuación— más adelante.

Qué pasa si uno aporta más dinero que el otro

Aquí es donde muchas parejas cometen un error sin darse cuenta: si uno de los dos pone, por ejemplo, el 70% del dinero de la entrada pero la escritura se firma al 50%/50%, Hacienda puede interpretar que la parte que aporta menos ha recibido una donación encubierta del otro por la diferencia, lo cual puede generar una obligación fiscal (el Impuesto de Donaciones) que muchas parejas no contemplan hasta que ya es tarde. Por eso, el criterio más seguro y más habitual entre notarios es que el porcentaje de propiedad en la escritura coincida con el porcentaje real de aportación económica de cada uno, incluyendo tanto la entrada como la parte de la hipoteca que asuma cada persona, además de los gastos de comprar una casa que soléis repartiros.

Si tenéis dudas sobre cómo puede afectar esto a los impuestos de la compra en general, conviene revisar también nuestra guía sobre ITP, AJD e IVA en la compra de vivienda, y consultar el caso concreto con la notaría antes de firmar.

La hipoteca cuando la firman dos personas no casadas

A efectos del banco, firmar una hipoteca en pareja sin estar casados no cambia gran cosa respecto a firmarla estando casados: el banco evalúa los ingresos conjuntos de ambos titulares y ambos responden solidariamente de la totalidad de la deuda frente al banco, con independencia del porcentaje de propiedad que cada uno tenga en la escritura. Es decir: aunque tú seas propietario solo del 40% de la vivienda, si eres cotitular de la hipoteca, el banco puede reclamarte el 100% de la deuda pendiente si el otro titular deja de pagar su parte. Esta es una diferencia clave entre «cuota de propiedad» (lo que dice la escritura) y «responsabilidad frente al banco» (lo que dice el préstamo), y conviene tenerla clara antes de firmar.

Si uno de los dos necesita reforzar su perfil de solvencia para que el banco apruebe la operación, puede recurrir también a la figura del avalista, que es una persona distinta a la pareja que garantiza el pago si el titular no puede hacerlo. Puedes leer más sobre cómo funciona esta figura en nuestro artículo sobre el avalista en la hipoteca.

Qué pasa si la pareja se rompe

Es la pregunta que más se evita antes de comprar y la que más conflictos genera después. Al no existir gananciales, la vivienda no se reparte automáticamente al 50%: se queda como estaba en la escritura, en proindiviso, hasta que las partes decidan qué hacer. Las salidas más habituales son:

• Que una de las dos personas compre la parte de la otra (con la correspondiente compensación económica y, normalmente, la necesidad de que el banco acepte que solo una persona se quede como titular de la hipoteca).
• Vender la vivienda a un tercero y repartir el dinero según el porcentaje de propiedad de cada uno.
• Si no hay acuerdo, cualquiera de las dos partes puede solicitar judicialmente la división de la cosa común (la llamada acción de división), un proceso que conviene evitar si es posible, porque suele ser largo y generar más gastos y desgaste que un acuerdo directo.

En cualquiera de estos escenarios, seguís siendo ambos responsables frente al banco de la hipoteca mientras no se formalice un cambio de titularidad (por ejemplo, mediante una novación), así que la ruptura de la pareja no libera automáticamente a ninguno de los dos de la deuda.

Parejas de hecho: qué cambia si os registráis como tal

En España no existe una ley estatal única que regule las parejas de hecho: es una competencia que ejercen las comunidades autónomas y, en algunos casos, los ayuntamientos, cada uno con su propio registro y sus propios requisitos. Registrarse como pareja de hecho puede dar acceso a algunos derechos (por ejemplo, en materia fiscal autonómica o de herencias, según la comunidad), pero no equivale automáticamente al régimen de gananciales de un matrimonio: seguís necesitando establecer por escrito cómo repartís la propiedad de la vivienda, salvo que la normativa autonómica que os aplique diga expresamente lo contrario. Antes de dar por hecho cualquier efecto legal de estar registrados como pareja de hecho, conviene comprobar la normativa específica de vuestra comunidad autónoma.

Qué conviene dejar por escrito antes de comprar

Aunque no es obligatorio, muchas parejas optan por firmar, junto a la escritura de compraventa, un documento privado (o incluso una escritura adicional ante notario) donde se recoja qué pasa si la relación termina: quién tiene preferencia para quedarse con la vivienda, cómo se calcula la compensación, qué pasa con las reformas que se hayan hecho, o cómo se reparten los gastos si uno de los dos deja de contribuir. No es un trámite romántico, pero sí uno de los que más disgustos evita a medio plazo, y cualquier notaría puede asesorar sobre las opciones disponibles.

FAQ

¿Es obligatorio comprar la vivienda al 50%/50% si no estamos casados? No. El porcentaje de propiedad se pacta libremente y debería reflejar lo que aporta realmente cada persona a la compra, para evitar problemas fiscales por una posible donación encubierta.

¿Qué pasa con la hipoteca si rompemos y uno se queda en la vivienda? La persona que se queda necesitará, normalmente, que el banco acepte una novación para quedar como única titular de la hipoteca, lo cual implica que el banco vuelva a evaluar su solvencia de forma individual.

¿Registrarnos como pareja de hecho nos da los mismos derechos que casarnos sobre la vivienda? No necesariamente. El registro de parejas de hecho depende de cada comunidad autónoma y sus efectos varían; no equivale automáticamente al régimen de gananciales de un matrimonio sobre los bienes.

¿Puede uno de los dos vender su parte sin el consentimiento del otro? En una comunidad de bienes, cada copropietario puede, en principio, vender su cuota de propiedad, aunque en la práctica encontrar comprador para un porcentaje de una vivienda es complicado, y ambos seguís vinculados por la hipoteca conjunta si no se ha novado.

¿Qué pasa si uno de los dos fallece? Sin matrimonio ni testamento, la parte del fallecido no pasa automáticamente a la pareja superviviente, sino a sus herederos legales (hijos, padres u otros familiares según el caso). Por eso muchas parejas de hecho optan por hacer testamento para proteger a la persona superviviente.

Disclaimer

Este artículo tiene un propósito informativo y educativo, no sustituye el asesoramiento personalizado de tu banco, notaría o los servicios sociales de tu comunidad autónoma. La normativa sobre parejas de hecho varía según la comunidad autónoma; consulta siempre con una notaría o un profesional del derecho para vuestro caso concreto antes de firmar.

Fuentes consultadas

• Código Civil, Real Decreto de 24 de julio de 1889, Título III «De la comunidad de bienes» (arts. 392 a 406) (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763
• Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2019-3814
• Punto de Acceso General — Uniones o parejas de hecho (administracion.gob.es): https://administracion.gob.es/pag_Home/Tu-espacio-europeo/derechos-obligaciones/ciudadanos/familia/pareja/parejas-hecho.html