Cuánta hipoteca me dan según mi sueldo (ejemplos 2026)

«Gano 1.900 € al mes, ¿cuánta hipoteca me dan?» Es la pregunta que más se repite en los foros de vivienda, y la respuesta honesta es que no existe un número único. Lo que existe son tres límites distintos actuando al mismo tiempo — cuánto te permite pagar tu sueldo, cuánto te presta el banco sobre el valor de la casa y a cuántos años puede llegar el préstamo según tu edad — y el que manda siempre es el más estricto de los tres, no la media ni el que más te convenga.

En este artículo repasamos, con datos verificados directamente en fuentes oficiales, cómo se calcula de verdad la cuota máxima que puedes asumir, qué capital te da esa cuota al tipo de interés real de 2026, una tabla con ejemplos de sueldos desde 1.500 € hasta una pareja con 3.600 € conjuntos, qué cuenta el banco como ingreso y qué no, qué deudas te restan capacidad, cómo cambia el cálculo con el Aval ICO y qué errores comete casi todo el mundo al hacer sus propias cuentas.

Antes de continuar: este artículo tiene un propósito informativo y educativo, no sustituye al asesoramiento de un profesional y las condiciones concretas dependen siempre de cada entidad y de tu situación personal.

Los tres límites que deciden cuánta hipoteca te dan

El banco calcula cada límite por separado y se queda con el más bajo de los tres. Entender esto es la diferencia entre una estimación realista y un chasco delante del director de la sucursal.

1. El ratio de esfuerzo: cuánto de tu sueldo puede ir a la cuota

El criterio que manejan la mayoría de entidades es que la cuota, sumada al resto de préstamos que ya tengas, no supere aproximadamente el 30-35 % de tus ingresos netos mensuales. No es un límite fijado por ley, sino la práctica habitual del sector con la que un analista de riesgos revisa tu solicitud. El Banco de España define oficialmente un concepto parecido pero con otro propósito: el esfuerzo hipotecario, que usa como referencia de sobreendeudamiento (no de concesión del préstamo) el 50 % de los ingresos netos familiares — el 40 % si hay discapacidad o dependencia en el hogar — dentro del Código de Buenas Prácticas para deudores en dificultades. Son cosas distintas: una es el criterio de aprobación, la otra el umbral que activa la protección cuando la hipoteca ya ahoga.

2. El porcentaje máximo sobre el valor de la vivienda (LTV)

Este es, para la mayoría de compradores jóvenes, el límite que de verdad manda. Salvo excepciones (Aval ICO, avalistas), las entidades financian como máximo el 80 % del valor de tasación o del precio de compra, el que sea menor. Necesitas tener ahorrado ese 20 % restante más los gastos de compraventa, que rondan otro 10-12 %. Este límite frena antes que el de ingresos porque tu capacidad de ahorro suele crecer más despacio que tu capacidad de pago: puedes tener un sueldo que, por ratio de esfuerzo, te permitiría pedir 200.000 €, pero si solo tienes 25.000 € ahorrados, el 80 % de financiación te deja comprar una vivienda bastante más barata de lo que tu nómina sugiere.

3. El plazo máximo, condicionado por tu edad

El plazo habitual sigue siendo de hasta 30 años, aunque varias entidades ofrecen hasta 35 o 40 a perfiles jóvenes. El límite real no es el número de años sino la edad al vencimiento: la mayoría de bancos exige el préstamo liquidado entre los 70 y los 80 años, según la entidad. Cuanto más joven firmas, más plazo puedes estirar y, como verás más adelante, alargar el plazo es lo que más capital te permite pedir sobre el papel.

El cálculo paso a paso: de tu sueldo al capital que te prestan

Vamos a hacerlo con números concretos. Supongamos que ganas 1.900 € netos al mes (14 pagas prorrateadas, sin otras deudas).

Paso 1 — cuota máxima. Aplicamos el criterio habitual del 35 % sobre tus ingresos netos: 1.900 € × 0,35 = 665 € al mes como cuota que el banco considerará razonable.

Paso 2 — el tipo de interés que usamos. Usamos un 3,00 % TIN a 30 años: un nivel intermedio entre el tipo medio de todas las hipotecas nuevas constituidas en España en abril de 2026 (2,90 %, según el INE) y el tipo medio de las hipotecas variables (2,97 % de tipo inicial), coherente con un euríbor a 12 meses del 2,840 % a cierre de julio de 2026 más un diferencial habitual. Si tu oferta trae un diferencial más bajo, el capital será algo mayor; si es más alto, algo menor.

Paso 3 — de la cuota al capital. La fórmula de amortización francesa, en palabras: el capital máximo resulta de multiplicar la cuota mensual por el número total de cuotas del préstamo, ajustado por el efecto del interés compuesto mes a mes. Con una cuota de 665 € al mes, al 3,00 % TIN y a 30 años, el capital máximo que ese sueldo sostiene es de aproximadamente 157.700 €.

Con un 20 % de entrada, eso te llevaría a una vivienda de unos 197.000 € (157.700 € de préstamo más 39.400 € de entrada), siempre que tengas ahorrados también los gastos de compraventa. Si no llegas a esa entrada, el límite que te frena deja de ser tu sueldo y pasa a ser el LTV del punto anterior.

Tabla: cuánta hipoteca te dan según tu sueldo neto

Esta es la tabla central del artículo. Parte de ingresos netos mensuales reales, aplica el 35 % de esfuerzo y calcula el capital máximo y el precio de vivienda al que llegarías con un 20 % de entrada.

Ingresos netos mensuales	Cuota máxima (35 %)	Capital aprox. a 30 años	Precio de vivienda (20 % entrada)
1.500 €	525 €	124.500 €	155.700 €
1.800 €	630 €	149.400 €	186.800 €
2.100 €	735 €	174.300 €	217.900 €
2.500 €	875 €	207.500 €	259.400 €
3.000 €	1.050 €	249.000 €	311.300 €
3.600 € (pareja)	1.260 €	298.900 €	373.600 €

Nota: son estimaciones orientativas, no una oferta vinculante. Se han calculado con un tipo del 3,00 % TIN, un plazo de 30 años y un ratio de esfuerzo del 35 % sobre ingresos netos, sin otras deudas ni cargas familiares. El precio máximo de la comunidad autónoma (si usas Aval ICO) y la tasación real de la vivienda pueden cambiar el resultado final.

Qué cuenta el banco como ingreso (y qué no)

No todo lo que cobras al mes entra en el cálculo del mismo modo. La nómina fija con contrato indefinido es la que más se «cree» el banco, casi al 100 %. Las pagas extra se anualizan: si cobras 14 pagas, el banco divide ese total entre 12 para obtener tu ingreso mensual equivalente, así que fijarte solo en el importe de una nómina cualquiera puede infravalorar (o sobrevalorar) tu ingreso real.

Los ingresos variables, comisiones y bonus son harina de otro costal: la mayoría de entidades no los computa al 100 % salvo que acredites dos o tres años de histórico estable, y aun así aplican un descuento prudencial. Si eres autónomo, el banco mira tu beneficio neto, no tu facturación, y pide la media de los últimos ejercicios a través de tus declaraciones de la renta, no solo el mejor año. Las rentas de alquiler de otro inmueble suelen computar entre un 60 % y un 70 % una vez descontados el IBI, la comunidad o la retención de IRPF, porque el banco asume el riesgo de que haya meses sin inquilino. Las pensiones y prestaciones públicas estables cuentan como una nómina fija; las ayudas temporales apenas pesan, porque no garantizan continuidad. Si sois dos titulares, ingresos y cuotas de ambos se suman antes de aplicar el ratio, algo clave si valoráis una hipoteca para parejas jóvenes.

Qué te resta capacidad de hipoteca

El banco no solo mira lo que ganas, sino lo que ya debes. Cada cuota que ya pagas por otro producto se descuenta de tu margen, porque el ratio de esfuerzo se aplica sobre la suma de todas tus deudas, no solo sobre la hipoteca nueva. Esto es lo que más suele reducir capacidad:

• Préstamos personales y de coche. Cada cuota sale directamente del margen disponible para la hipoteca.
• Financiación de compras a plazos (muebles, electrónica, «compra ahora, paga después»), si aparecen como cuota mensual recurrente.
• Tarjetas revolving y su límite disponible. No solo cuenta lo gastado: el límite total concedido se registra en la CIRBE del Banco de España a partir de un riesgo acumulado de 1.000 €, esté o no dispuesto, porque en teoría podrías usarlo en cualquier momento.
• Avales ya firmados por otra persona: el banco los trata como riesgo indirecto que compromete tu capacidad.
• La pensión de alimentos, si la pagas, se descuenta de tus ingresos netos antes de calcular el ratio.

Por eso cancelar una tarjeta que no usas puede subir tu capital máximo aunque nunca hayas dispuesto de ese límite: al desaparecer el riesgo concedido, el banco recalcula tu ratio sobre un margen mayor. El efecto es más grande de lo que parece: con 2.000 € netos y un coche a 250 €/mes, tu cuota máxima total (35 % de 2.000 € = 700 €) se reparte entre ambos, y a la hipoteca solo le quedan 450 €. Al 3,00 % TIN y 30 años, eso son unos 106.700 € frente a los 166.000 € sin ese préstamo. Un coche de 250 € al mes te puede costar casi 60.000 € de hipoteca.

Cómo cambia el número con el Aval ICO

Todo cambia bastante si usas el Aval ICO para menores de 35 años: el Estado avala hasta el 20 % del préstamo (25 % con certificado energético D o superior), lo que permite financiar hasta el 100 % del valor de la vivienda. El límite del LTV prácticamente desaparece y el que pasa a mandar es, casi siempre, tu ratio de ingresos.

Retomemos el ejemplo de antes: 1.900 € netos al mes, cuota máxima 665 €, capital máximo por ingresos de unos 157.700 € a 3,00 % y 30 años. Para una vivienda de 150.000 €, sin Aval ICO necesitarías unos 45.000 € ahorrados (30.000 € de entrada más 15.000 € de gastos), y el préstamo de 120.000 € quedaría por debajo de tu límite de ingresos. Con Aval ICO, ese mismo préstamo pasa a ser de 150.000 € (financiación al 100 %) y solo necesitas ahorrar los gastos, no la entrada. Sigue estando por debajo de tu tope de 157.700 €, así que la operación es viable. Pero si esa vivienda costara 170.000 €, el aval te seguiría dejando pedir el 100 %, y ahí sí chocarías con el límite de ingresos: el banco no presta más de lo que tu sueldo sostiene, aval o no.

Un matiz que casi nadie explica bien: la línea de avales tiene su propio límite de ingresos para poder acogerte a ella (4,5 veces el IPREM anual de 14 pagas por solicitante, con sumas y márgenes adicionales según tu situación familiar), y ese límite es un techo, no un suelo. No es una cifra mínima que debas alcanzar; es el importe máximo de ingresos que puedes tener para seguir siendo elegible. Si ganas por encima de ese umbral, no puedes usar esta línea, pero sigues pudiendo pedir tu hipoteca por la vía tradicional con el 20 % de entrada.

El efecto del plazo: más años, más capital, más intereses

Alargar el plazo es la palanca más rápida para que un banco te diga que sí a un capital mayor, porque reparte la misma cuota entre más meses. Pero encarece la operación de forma notable. Con una cuota fija de 700 € al mes y un tipo del 3,00 % TIN, así cambia el capital y los intereses totales:

Plazo	Capital que te dan	Total pagado	Intereses totales
20 años	126.200 €	168.000 €	41.800 €
25 años	147.600 €	210.000 €	62.400 €
30 años	166.000 €	252.000 €	86.000 €
35 años	181.900 €	294.000 €	112.100 €

Pasar de 20 a 35 años con la misma cuota te permite pedir un 44 % más de capital, pero pagas casi 70.000 € más de intereses en total. Alargar el plazo sube lo que te prestan, pero encarece la operación de forma proporcionalmente mucho mayor. Conviene mirar esta decisión junto al artículo sobre hipoteca fija, variable o mixta, porque el tipo que elijas también condiciona cuánto compensa alargar el plazo.

Errores típicos al calcular tu propia capacidad

Casi todos los cálculos caseros que se hacen mal fallan por los mismos motivos:

• Calcular sobre el sueldo bruto en vez del neto. El banco mira lo que te llega a la cuenta, no lo que pone en tu contrato.
• Olvidar los gastos de compraventa. Ninguna entrada cubre ese 10-12 % adicional; si no lo tienes ahorrado aparte, la operación no sale aunque el banco apruebe el préstamo.
• No contar el seguro y las vinculaciones. Los seguros de vida y hogar vinculados suben la cuota real por encima de la que sale del simulador básico.
• Asumir que el tipo se queda quieto toda la vida en una hipoteca variable. Si el euríbor sube, tu cuota sube en cada revisión; ajustar tu capacidad al límite de lo que puedes pagar hoy es arriesgado si tu hipoteca no es fija.
• Confundir «me dan» con «me conviene». Que el banco apruebe el capital máximo no significa que sea prudente pedirlo: es un techo de riesgo para la entidad, no un consejo financiero para ti.

Preguntas frecuentes

Conclusión

Si te quedas con una sola idea, que sea esta: «cuánta hipoteca me dan» nunca tiene una sola respuesta, porque tres límites distintos —tu sueldo, tus ahorros frente al valor de la vivienda y tu edad— compiten entre sí, y gana siempre el más restrictivo, no el que más te convenga. Para la mayoría de compradores jóvenes con pocos ahorros, ese límite suele ser el del 80 % de financiación, aunque su sueldo les permitiría en teoría pedir bastante más.

Antes de hablar con un banco, haz tú mismo el cálculo con tu cuota real, tu tipo real y tu plazo real, no con la cifra redonda que circula por internet. El número que te apruebe el banco es un límite de riesgo para ellos, no una recomendación de lo que te conviene pagar cada mes durante los próximos 20, 25 o 30 años.

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Fuentes

• Instituto Nacional de Estadística — Estadística de Hipotecas, abril de 2026 (nota de prensa) (consultado el 29 de julio de 2026)
• Banco de España — Portal del Cliente Bancario: esfuerzo hipotecario y umbral de exclusión (Código de Buenas Prácticas) (consultado el 29 de julio de 2026)
• Banco de España — Portal del Cliente Bancario: qué es la CIRBE (consultado el 29 de julio de 2026)
• BOE — Circular 1/2013 del Banco de España sobre la Central de Información de Riesgos (consultado el 29 de julio de 2026)
• ICO — Avales ICO para la compra de mi primera vivienda (consultado el 29 de julio de 2026)

Sobre este artículo: escrito y revisado por el equipo de Hipoteca Joven, liderado por Daniel Bedoya Quintero. Contrastamos la información con fuentes oficiales (ICO, BOE, comunidades autónomas y entidades bancarias) y actualizamos el contenido cuando cambian las condiciones. Conoce más en Quiénes somos.

Última revisión: 29 de julio de 2026.