Tasación por debajo del precio de compra: qué hacer
Has firmado las arras. Has pagado la señal. El banco te ha dado el «sí» verbal y ya estás mirando muebles. Entonces llega el informe de tasación y el número no cuadra: la vivienda que vas a pagar a 200.000 € sale tasada en 180.000 €. Nadie te avisó de esto en la oficina del banco, y tienes 20.000 € de agujero entre lo pactado y lo que el banco está dispuesto a financiar. Le pasa a más compradores de los que crees, y es uno de los motivos por los que una compra que parecía cerrada se cae en el último tramo.
En este artículo repasamos, con datos verificados directamente en fuentes oficiales, por qué el banco presta sobre la tasación y no sobre el precio pactado, qué salidas reales tienes si la tasación sale baja y cuánto cuesta cada una, cómo funciona la tasación por dentro según la Ley 5/2019, la diferencia entre tasación y valor de referencia de Catastro, y qué hacer antes de firmar arras para no llevarte esta sorpresa.
Antes de continuar: este artículo tiene un propósito informativo y educativo, no sustituye al asesoramiento de un profesional y las condiciones concretas dependen siempre de cada entidad y de tu situación personal.
Por qué el banco presta sobre la tasación y no sobre el precio que has pactado
La regla es sencilla y no depende del banco: el importe máximo del préstamo se calcula aplicando el porcentaje de financiación (normalmente el 80 %) al menor de los dos valores, el precio de compraventa que has firmado o el valor de tasación. Si tasas por encima del precio, el banco sigue mirando el precio; si tasas por debajo, se queda con esa cifra más baja como base de cálculo, y el precio pactado con el vendedor deja de tener peso para la entidad. Esta es la lógica detrás de casi todos los conflictos de tasación por debajo del precio de compra.
Vamos con el caso completo, porque es la única forma de que se entienda de verdad. Pactas una vivienda a 200.000 €. Firmas arras, entregas una señal y solicitas la hipoteca. Llega la tasación: 180.000 €, un 10 % por debajo, 20.000 € de diferencia. El banco, con una financiación estándar del 80 %, no presta el 80 % de 200.000 € (160.000 €), sino el 80 % de 180.000 €: 144.000 €.
Si todo hubiera ido según lo previsto, tu aportación habría sido el 20 % del precio: 40.000 €. Ahora, para llegar a los 200.000 € que le debes al vendedor, tienes que poner 200.000 € − 144.000 € = 56.000 € de tu bolsillo, 16.000 € más de lo previsto: exactamente el 80 % de los 20.000 € que falta por tasar, el tramo que el banco ya no financia. Y esto sin contar los gastos de compraventa, un 10 % del precio (unos 20.000 € aquí) que van siempre aparte, tase lo que tase el banco. En vez de 60.000 € de ahorro (40.000 € de entrada + 20.000 € de gastos), necesitas 76.000 €. Ese es el agujero real que provoca una tasación baja.
Por qué una tasación sale por debajo del precio pactado
El tasador no valora «lo que tú has decidido pagar», valora testigos: operaciones ya cerradas y escrituradas en la zona, con superficie, antigüedad y estado comparables. Si en tu barrio los pisos se anuncian por encima de lo que realmente se firma en notaría, el precio «de anuncio» se dispara sobre el precio real de cierre, y la tasación —que trabaja con cierres reales— se queda por debajo de lo pactado. En zonas tensionadas, donde la demanda ha empujado los precios de salida en poco tiempo, este desfase es habitual.
Hay más motivos, y casi ninguno tiene que ver con que «el banco quiera fastidiarte». El estado de conservación pesa: una reforma pendiente de cocina y baños o un edificio sin ascensor bajan el valor aunque el precio de venta no lo refleje. La superficie registral —la que consta en el Registro y en el Catastro— puede ser distinta de la superficie «real» que te ha vendido la inmobiliaria; el tasador se ciñe a los metros que puede acreditar documentalmente. Las cargas sobre la finca (hipoteca previa, embargo, servidumbre) y las situaciones urbanísticas irregulares —terraza cerrada sin licencia, ampliación no declarada— reducen el valor por el riesgo jurídico que añaden. Y si hay obra hecha sin declarar, el tasador solo da valor a lo documentado, no a lo que ves al visitar el piso.
Qué puedes hacer si la tasación sale baja: todas las salidas, de mejor a peor
No hay una única solución, y no todas cuestan lo mismo ni tienen la misma probabilidad de funcionar. Esto es lo que existe, de mejor a peor.
- Renegociar el precio con el vendedor. La opción más barata: presentas la tasación como argumento objetivo para bajar el precio hasta el valor tasado o a un punto intermedio. No siempre funciona —si hay otros interesados, el vendedor no tiene motivo para ceder— pero es el primer paso lógico.
- Aportar la diferencia de tu bolsillo. Si tienes ahorro adicional al ya reservado para entrada y gastos, puedes cubrir el hueco (los 16.000 € del ejemplo). Es la salida más directa, pero exige tener ese colchón sin comprometer tu liquidez tras la compra.
- Pedir una segunda tasación con otra sociedad. Tienes derecho a elegir tasador homologado, así que puedes encargar un segundo informe. Tiene coste y no garantiza otro resultado: si el primer informe estaba bien hecho, el segundo puede salir igual o más bajo.
- Cambiar de banco. Otra entidad puede valorar el riesgo distinto, pero en la práctica suele pedir una tasación nueva propia, aunque la ley permite reutilizar una vigente, lo que añade tiempo y otro coste.
- Usar el Aval ICO para la primera vivienda si cumples los requisitos (menor de 35 años, ingresos y patrimonio). Cubre el tramo que el banco deja de prestar hasta el 100 % del valor de tasación, aunque no los gastos de compraventa. Lo explicamos en la guía sobre el Aval ICO para primera vivienda joven.
- Aportar una garantía adicional o un avalista. Si no llegas ni con el ICO, algunos bancos aceptan que un familiar avale la parte que falta. Tiene implicaciones serias para el avalista: lo tratamos en el artículo sobre la hipoteca con avalista.
- Retirarte de la operación. La última opción, y aquí entra el tipo de arras firmado. Con arras penitenciales (art. 1454 del Código Civil), si te echas atrás pierdes la señal; si incumple el vendedor, devuelve el doble. Con arras confirmatorias, el contrato queda cerrado en firme: si no compras, el vendedor puede exigir judicialmente el cumplimiento o una indemnización mayor que la señal. Solo te protege una condición suspensiva ligada a la concesión de la financiación; sin ella, la hipoteca denegada no te libera de comprar.
Cómo funciona la tasación por dentro: quién la pide, quién la paga y qué la regula
La tasación la puede encargar el banco o tú directamente, pero en cualquier caso la paga el cliente: la Ley 5/2019 deja su coste fuera de los gastos que asume el banco (notaría, registro, gestoría y AJD sí corren de su cuenta) y lo pone del lado del comprador. A cambio, tienes derecho a elegir la sociedad de tasación, siempre homologada por el Banco de España, que mantiene el registro oficial conforme al Real Decreto 775/1997. Desde la reforma de la Ley 2/1981 del mercado hipotecario por la Ley 41/2007, el banco está obligado a aceptar una tasación que aportes tú mismo siempre que esté certificada por una sociedad homologada y no haya caducado.
El método técnico está fijado por la Orden ECO/805/2003, que regula cuatro métodos: coste (qué costaría reconstruir el inmueble hoy), comparación (con testigos de la zona, el más habitual en vivienda), capitalización de rentas (alquiler) y residual (suelo y promociones). El informe tiene una validez habitual de seis meses desde su emisión y es portable entre bancos dentro de ese plazo, aunque cada entidad puede exigir la suya propia. El coste de una tasación estándar suele moverse entre 250 y 600 € para una vivienda media, y puede subir en viviendas grandes o singulares según la sociedad de tasación y la superficie.
Tasación, valor de referencia de Catastro y precio de compra: tres cifras que no son lo mismo
Esta es la confusión que más líos causa, porque parece que hablamos de «cuánto vale el piso» y son tres cosas distintas con fines distintos. El precio de compra es lo que tú y el vendedor habéis pactado libremente; figura en las arras y en la escritura. El valor de tasación lo calcula un tasador homologado según la Orden ECO/805/2003 y solo sirve para que el banco decida cuánto te presta: no tiene efecto fiscal. El valor de referencia de Catastro es una estimación anual de la Dirección General del Catastro a partir de compraventas reales registradas por notarios, y desde el 1 de enero de 2022 (Ley 11/2021) es la base imponible mínima del ITP y del AJD: Hacienda tributa por el mayor de los dos valores, el escriturado o el de referencia.
Con un ejemplo se entiende mejor. Una vivienda con precio de compra de 200.000 €, tasación bancaria de 180.000 € y valor de referencia de 195.000 €: para la hipoteca, el banco usa los 180.000 € como techo de financiación; para Hacienda, como el precio escriturado (200.000 €) supera al valor de referencia, tributas por los 200.000 €. Si el valor de referencia hubiera sido superior al precio escriturado, tributarías por él aunque hayas pagado menos. Si lo consideras excesivo, puedes impugnarlo con un informe pericial que justifique el valor real (la tasación bancaria, sola, no suele bastar) y solicitar la rectificación de la autoliquidación del ITP, con un plazo de cuatro años y posibilidad de recurrir en vía económico-administrativa y judicial.
La misma vivienda, tres tasaciones distintas: cuánto cambia lo que tienes que ahorrar
Para ver el impacto real, esta tabla toma una vivienda pactada a 200.000 € y compara qué pasa si la tasación llega al 100 %, al 95 % o al 90 % de ese precio, con financiación estándar del 80 % y con Aval ICO. Los gastos de compraventa, unos 20.000 € (10 % del precio), se suman siempre aparte y no dependen de la tasación.
| Tasación | Préstamo máx. (80 %) | Ahorro necesario (entrada + gastos) | Ahorro necesario con Aval ICO (+ gastos) |
|---|---|---|---|
| 100 % del precio (200.000 €) | 160.000 € | 60.000 € | 20.000 € |
| 95 % del precio (190.000 €) | 152.000 € | 68.000 € | 30.000 € |
| 90 % del precio (180.000 €) | 144.000 € | 76.000 € | 40.000 € |
Fíjate en dos cosas. Cada punto que pierde la tasación respecto al precio se traduce en un ahorro extra real: pasar del 100 % al 90 % de tasación son 16.000 € más de tu bolsillo con financiación estándar. Y el Aval ICO no hace desaparecer el problema, pero lo reduce a la mitad en este ejemplo, porque cubre la parte del valor de la vivienda que el banco deja de financiar, aunque nunca los gastos. Si quieres entender cómo se calcula el importe máximo que te puede conceder un banco, tenemos una guía sobre cuánta hipoteca te dan según tu sueldo.
Cómo reducir el riesgo antes de firmar las arras
La mayoría de estos sustos se pueden evitar, o al menos amortiguar. Lo primero es pedir una tasación orientativa antes de firmar arras, para ver si el precio pactado va en línea con el mercado real de la zona. Lo segundo, y más importante a nivel contractual, es condicionar las arras a la concesión efectiva de la financiación: una cláusula que diga que, si el banco no concede el importe necesario (incluida la tasación), puedes retirarte recuperando la señal. Sin esa cláusula, una tasación baja se convierte en tu problema aunque la causa sea ajena a ti.
Además, conviene revisar la nota simple del Registro antes de firmar, para comprobar la superficie registrada y si hay cargas previas, y contrastar el precio pactado con testigos reales de la zona —precios de cierre, no de anuncio— a través de un agente de confianza o el propio Catastro. Si tienes dudas de si tu perfil de ingresos aguanta el esfuerzo aun aportando más entrada, revisa los requisitos para pedir una hipoteca y cuánto puede tardar el proceso en cuánto tarda en aprobarse una hipoteca.
Preguntas frecuentes
Sí, y no cambia nada para ti: el banco sigue usando el precio de compra como referencia, porque la regla es quedarse con el menor de los dos valores, nunca con el mayor.
No, el coste ya se ha generado cuando conoces el resultado. Lo que sí puedes hacer es pedir una segunda tasación a otra sociedad homologada, con su propio coste.
Técnicamente sí, dentro de su plazo de validez de seis meses. En la práctica, muchas entidades piden revisarla o encargar la suya propia antes de aprobar la operación.
Depende del tipo de arras y de si el contrato incluye una condición suspensiva de financiación. Sin esa cláusula, pierdes la señal si decides no comprar; con ella bien redactada, puedes recuperarla si el banco no concede el importe necesario.
No siempre. Reduce el ahorro que necesitas para la vivienda en sí, pero no cubre los gastos de compraventa y solo está disponible si cumples los requisitos de edad, ingresos y patrimonio de la línea de avales.
No. Son documentos distintos: el valor de referencia afecta a lo que pagas de impuestos (ITP/AJD), y la tasación bancaria a cuánto te presta el banco.
Conclusión
Una tasación por debajo del precio de compra no es un fallo del sistema ni un intento del banco de complicarte la vida: es una consecuencia mecánica de cómo se calcula el préstamo, y afecta sobre todo a quienes compran en zonas donde el precio de mercado se ha movido más rápido que los precios reales de cierre. Lo que marca la diferencia entre un susto manejable y una operación que se cae es haber dejado una vía de salida escrita en las arras, y saber de antemano qué salidas existen y cuánto cuesta cada una.
Si algo tienes que llevarte de este artículo es esto: el agujero real que deja una tasación baja no es la diferencia entre precio y tasación, sino el porcentaje de esa diferencia que el banco deja de financiar. Hacer ese cálculo antes de firmar arras, con tu propio precio y tu propia estimación de tasación, es lo que te permite decidir con margen en vez de reaccionar con la escritura casi encima.
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Fuentes
- BOE — Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles (consultado el 29 de julio de 2026)
- Banco de España — Homologación de sociedades de tasación y servicios de tasación (consultado el 29 de julio de 2026)
- Banco de España — Portal del Cliente Bancario: gastos asociados a la hipoteca (consultado el 29 de julio de 2026)
- Aguirre & Baeza Abogados — Me puedo llevar la tasación de un banco a otro (consultado el 29 de julio de 2026)
- Notarios y Registradores — Entrada en vigor del valor de referencia fiscal (consultado el 29 de julio de 2026)
- Idealista News — La Justicia aclara cómo recurrir el valor de referencia del Catastro (consultado el 29 de julio de 2026)
- Francisco Orozco & Asociados — Arras confirmatorias vs. penitenciales (consultado el 29 de julio de 2026)
- Gibobs — Tasación de vivienda: coste, proceso y qué ocurre si sale baja (consultado el 29 de julio de 2026)
- Idealista News — Se confirma que el precio medio de la vivienda marcó récord a cierre de 2025 (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana) (consultado el 29 de julio de 2026)
- INE — Nota de prensa: Índice de Precios de Vivienda (IPV), primer trimestre de 2026 (consultado el 29 de julio de 2026)
Sobre este artículo: escrito y revisado por el equipo de Hipoteca Joven, liderado por Daniel Bedoya Quintero. Contrastamos la información con fuentes oficiales (ICO, BOE, comunidades autónomas y entidades bancarias) y actualizamos el contenido cuando cambian las condiciones. Conoce más en Quiénes somos.
Última revisión: 29 de julio de 2026.
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