Hipoteca para no residentes en España: requisitos y condiciones (2026)

Si vives fuera de España y quieres comprar una vivienda aquí —ya sea como inversión, como segunda residencia o pensando en un futuro traslado— vas a chocar rápido con una realidad que muchas webs no explican bien: la hipoteca para no residentes es un producto distinto, con reglas distintas, al de la hipoteca que pide alguien que vive y trabaja en España. Normalmente, menos financiación, más papeleo y condiciones que cada banco decide por su cuenta, porque no existe un estándar oficial para este perfil.

Esta guía va directa a lo que necesitas saber si tu perfil es este: no vives en España pero quieres financiar la compra de una vivienda aquí. Si en cambio ya resides en territorio español aunque seas de fuera, tu caso es otro y te interesa más nuestra guía de hipoteca para inmigrantes residentes en España, donde las condiciones se parecen mucho más a las de cualquier comprador español.

Qué significa «no residente» para un banco español (no es lo mismo que nacionalidad)

El primer malentendido que hay que aclarar: ser «no residente» no tiene nada que ver con tu pasaporte. Un ciudadano español que lleva diez años viviendo en Alemania es, a efectos fiscales y también hipotecarios, no residente en España. Y un ciudadano alemán que vive y trabaja en Madrid es residente, con las mismas condiciones hipotecarias que cualquier español.

Lo que marca la diferencia es la residencia fiscal, no la nacionalidad. Según el artículo 9 de la Ley del IRPF (que también resume la Agencia Tributaria), una persona física tiene su residencia habitual en España si se da cualquiera de estas dos circunstancias:

• Permanece en España más de 183 días durante el año natural (se cuentan también las ausencias esporádicas, salvo que acredites tu residencia fiscal en otro país).
• Tiene en España el núcleo principal o la base de sus actividades o intereses económicos, de forma directa o indirecta.

Además, la ley presume que eres residente si tu cónyuge no separado legalmente y tus hijos menores dependientes residen habitualmente en España, salvo prueba en contrario. Si no encajas en ninguno de estos supuestos, eres no residente, y así es como te va a tratar el banco cuando pidas la hipoteca: como alguien que no tiene arraigo económico estable en España, que probablemente ingresa en una moneda distinta al euro y al que, si algo sale mal con el pago, es más difícil de localizar y ejecutar judicialmente. Ese riesgo percibido —más que tu solvencia real— es lo que explica casi todas las diferencias que vienen a continuación.

Documentación: lo que vas a tener que reunir (y traducir)

La lista de papeles para una hipoteca de no residente es sensiblemente más larga que la de un residente, y casi todo tiene que venir traducido por un traductor jurado y, en muchos casos, con Apostilla de La Haya. Cuenta con reunir, como mínimo:

• NIE (Número de Identificación de Extranjero) — imprescindible antes de firmar nada, y también antes de abrir la cuenta bancaria que casi todos los bancos exigen. La tasa (modelo 790, código 012) es de unos 9,84 € —confirma el importe exacto al generar el modelo en la sede electrónica de la Policía Nacional— y el plazo depende de la cita y de la oficina o consulado donde lo pidas, así que conviene empezar por ahí.
• Pasaporte vigente.
• Certificado de residencia fiscal de tu país de origen, normalmente apostillado.
• Justificante de ingresos: nóminas de los últimos meses, contrato laboral, o si eres autónomo/empresario, cuentas anuales auditadas.
• Las últimas declaraciones de la renta de tu país (algunos bancos piden varios ejercicios).
• Extractos bancarios de los últimos meses, con certificado de titularidad de cuenta.
• Informe de tu historial crediticio en el país de residencia.
• Justificación del origen de los fondos con los que vas a pagar la entrada (los bancos españoles son especialmente estrictos aquí por normativa de blanqueo de capitales).
• Nota simple del Registro de la Propiedad y tasación de la vivienda que quieres comprar.

Un detalle práctico que casi nadie te cuenta hasta que ya estás metido en el proceso: por la documentación extra, las traducciones, las apostillas y las comprobaciones adicionales, el proceso suele alargarse bastante más que para un residente (para un residente, en nuestra guía de plazos estimamos entre 4 y 8 semanas; no existe una cifra oficial para no residentes). Si tienes una fecha límite de compra (una opción de compra con plazo, por ejemplo), empieza el papeleo con mucha antelación.

Cuánto dinero te presta el banco: el LTV real para no residentes

Aquí está la diferencia que más duele en la práctica. Un residente suele poder financiar hasta el 80 % del menor entre el precio de compra y la tasación para su vivienda habitual. Para un no residente, los bancos suelen aplicar un porcentaje más bajo, y ese porcentaje lo decide cada entidad.

No existe una cifra oficial de financiación máxima para no residentes. La única referencia de una fuente primaria que hemos podido contrastar es la de UCI, que en su web indica que puede financiar hasta el 70 % del valor de la vivienda para este perfil. Muchas guías de comparadores y brókers hablan de una horquilla del 60 % al 70 %, pero son estimaciones de mercado, no datos publicados por los bancos: tómalas como orden de magnitud, no como promesa.

En la práctica esto significa que, en un ejemplo ilustrativo con una vivienda de 300.000 € y un LTV supuesto del 65 %, el banco te prestaría 195.000 € y tú tendrías que aportar 105.000 € (el 35 %) más los gastos de compraventa, que en esta web calculamos entre un 7 % y un 12 % del precio según la comunidad autónoma (ITP, AJD o IVA, notaría, registro y gestoría). Es decir: necesitarías tener ahorrado aproximadamente entre el 42 % y el 47 % del precio solo para la entrada y los gastos. El 65 % es un supuesto para hacer la cuenta, no lo que te vaya a ofrecer un banco concreto.

El porcentaje concreto que te ofrezca cada banco depende de varios factores: tu país de residencia fiscal, la moneda en la que cobras, lo fácil que sea verificar tus ingresos y tu historial de crédito, y la facilidad de reclamar la deuda si algo falla. Cuanto más difícil es verificar o ejecutar, más prudente tiende a ser la entidad, y algunas no operan con determinados países. Por eso conviene preguntar cuanto antes si el banco trabaja con tu país, antes de gastar tiempo y dinero en tasación y traducciones.

Tipos de interés y plazos de amortización

Para comparar tipos, parte de un dato objetivo: el Euríbor a 12 meses fue del 3,247 % de media en septiembre de 2026 (Banco de España, publicado en el BOE el 2 de octubre). En las hipotecas variables y mixtas, tu tipo es ese índice más un diferencial que fija cada banco. Para un no residente, el diferencial y las condiciones asociadas (como una posible comisión de apertura) dependen de cómo valore el banco el riesgo de tu perfil. No existe una estadística oficial de tipos por país de residencia, así que no podemos darte una cifra fiable; desconfía de las webs que te la den sin citar fuente.

El plazo máximo también lo fija cada entidad. De las que hemos revisado, solo UCI publica un dato concreto para este perfil: hasta 30 años en su hipoteca a tipo fijo. Recuerda que un plazo más largo baja la cuota, pero aumenta los intereses totales que pagas.

Antes de firmar nada, pide siempre la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y compárala con al menos dos o tres bancos. La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario se aplica a los préstamos con garantía hipotecaria a personas físicas sobre inmuebles de uso residencial y no pone la residencia como condición (art. 2); la FEIN es una oferta vinculante durante al menos 10 días naturales (art. 14).

Gastos e impuestos: lo que pagas al comprar y lo que pagas cada año

Los impuestos y gastos de la compraventa en sí son, en su mayor parte, los mismos que pagaría un residente comprando la misma vivienda:

• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) en vivienda de segunda mano, o IVA (10 %; 4 % en VPO de régimen especial o promoción pública, art. 91 de la Ley 37/1992) más AJD en vivienda nueva. El porcentaje exacto del ITP y del AJD lo fija cada comunidad autónoma y varía bastante de una a otra, así que conviene confirmarlo con una gestoría local antes de hacer números.
• Notaría y Registro de la Propiedad.
• Gestoría para la tramitación de impuestos y liquidaciones.
• Tasación de la vivienda, exigida por el banco para conceder la hipoteca.

Como referencia general, en toda esta web usamos una horquilla del 7 % al 12 % del precio para el conjunto de gastos e impuestos de una compraventa en España, que varía sobre todo según la comunidad autónoma y si la vivienda es nueva o usada. No existe una cifra oficial única: calcula la tuya con el ITP de tu comunidad.

Y ahí está el añadido que un residente no tiene: traducciones juradas y apostillas, poder notarial si vas a firmar a distancia, mantenimiento de una cuenta de no residente y asesoría fiscal especializada. No damos una cifra porque depende del número de documentos y de los profesionales que contrates: pide presupuesto por escrito y suma estas partidas aparte en tu cálculo.

Después de la compra, como no residente tienes obligaciones fiscales anuales que un residente no tiene con esa vivienda: el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), que se declara con el modelo 210 (texto refundido de la Ley del IRNR).

• Si no la alquilas (la usas tú o está vacía): se te imputa una renta por tener la vivienda, calculada sobre el valor catastral. Hasta el 31 de diciembre de 2026 es el 2 % del valor catastral (1,1 % si los valores catastrales del municipio se han revisado y han entrado en vigor en los diez últimos años), según el art. 85 de la Ley del IRPF, al que remite el art. 24.5 de la ley del IRNR. Sobre esa renta se aplica el tipo del impuesto: el 24 % con carácter general, o el 19 % si resides en otro Estado de la UE o del EEE con el que exista intercambio efectivo de información tributaria (art. 25.1.a).
• Si la alquilas: tributas por los ingresos íntegros, sin poder deducir gastos, al 24 % con carácter general (art. 24.1 y 25.1.a). Si resides en la UE o en el EEE (con intercambio efectivo de información), el tipo es el 19 % y sí puedes deducir los gastos que acredites relacionados directamente con esos ingresos (art. 24.6).
• Cuando vendas: el comprador debe retener e ingresar el 3 % del precio acordado a cuenta del impuesto que te corresponda por la ganancia (art. 25.2).

Novedad para 2027: el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, sustituye ese porcentaje fijo por una escala sobre la suma de valores catastrales (1,1 % hasta 100.000 €; 1,5 % de 100.000 a 500.000 €; 2 % de 500.000 a 1.000.000 €; 3 % por encima), con efectos desde el 1 de enero de 2027. Como todo real decreto-ley, tiene que ser convalidado por el Congreso, así que su redacción final puede cambiar.

Un apunte sobre un tema que ha generado mucho ruido: en enero de 2025 el Gobierno anunció un impuesto del 100 % para compradores de vivienda no residentes fuera de la UE, y el Grupo Socialista registró en el Congreso, a finales de mayo de 2025, una proposición de ley en ese sentido. La última información que hemos podido contrastar (Reuters, 27 de marzo de 2026) la daba por no aprobada y estancada, sin debatir en el Congreso por falta de apoyos. No hemos encontrado noticia de una aprobación posterior, pero si tu perfil es extracomunitario, comprueba el estado de la tramitación en la web del Congreso antes de cerrar una compra grande.

Qué bancos ofrecen hipoteca para no residentes en España

No todos los bancos trabajan igual este producto, y las condiciones cambian con el tiempo. Esta lista recoge solo lo que hemos podido comprobar en páginas oficiales de cada entidad; no es un ranking ni una recomendación, y la oferta real es la que figura en tu FEIN:

• Santander tiene una página específica de hipoteca para no residentes, dirigida a quien tiene residencia fiscal fuera de España y quiere comprar una segunda residencia. Ofrece simulador y gestor, y la financiación está sujeta a aprobación; no publica porcentajes ni plazos.
• UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios) tiene una página propia para no residentes: indica que puede financiar hasta el 70 % del valor de la vivienda y, en la modalidad de tipo fijo, hasta 30 años.
• Banco Sabadell publica en su blog una guía para extranjeros que quieren comprar vivienda en España siendo no residentes.
• CaixaBank, BBVA, Abanca o Bankinter pueden tener oferta para este perfil, pero no hemos podido comprobarla en sus páginas oficiales, así que no la damos por hecha: pregúntales directamente.

Lo más práctico, dado lo mucho que varían el porcentaje de financiación y el tipo según tu país de residencia fiscal, es acudir a un bróker hipotecario que trabaje específicamente con no residentes: compara varias entidades a la vez y sabe de antemano cuáles aceptan mejor tu perfil. Pregunta antes cómo cobra (comisión del banco, honorarios al cliente o ambas). Si la compra va a ser una segunda residencia, mira también nuestra guía de hipoteca para segunda vivienda.

Ciudadano UE vs. extracomunitario: la diferencia real

Aquí no todos los no residentes están en igualdad de condiciones. Sobre todo el país donde resides fiscalmente, y en qué moneda cobras, cambian el trato que te da el banco. No hay cifras oficiales por país, así que esto es lo que podemos decir con prudencia:

• Residentes fiscales en la UE o el EEE: en general, son el perfil más fácil de analizar para un banco español: documentación europea, ingresos en euros o en monedas conocidas y cooperación entre administraciones tributarias.
• Residentes fiscales en el Reino Unido o Suiza: países estables que muchos bancos conocen, aunque fuera de la UE y del EEE (el Reino Unido se trata como tercer país desde el Brexit).
• Residentes fiscales en EE. UU., Canadá, Latinoamérica u otros terceros países: suelen requerir más documentación y un análisis de riesgo más exhaustivo, y es habitual que el porcentaje de financiación sea más prudente.
• Países con divisas inestables, controles de capital o sin intercambio de información fiscal: es el perfil con más dificultades; algunas entidades no operan con ellos, ya sea por su política de riesgo o por la normativa de prevención del blanqueo de capitales.

La lógica del banco es sencilla: cuanto más fácil sea verificar tus ingresos, tu historial crediticio y perseguir el cobro en caso de impago, mejores condiciones te ofrece. Por eso un no residente de Alemania y un no residente de un país con controles de capital o inestabilidad monetaria pueden recibir ofertas radicalmente distintas aunque ambos tengan ingresos similares.

Errores más comunes al pedir esta hipoteca

• Empezar a buscar piso antes de tener el NIE en marcha. Sin NIE no puedes firmar ante notario, y muchos bancos lo piden para abrir la cuenta. Pídelo en cuanto tengas claro que vas a comprar.
• Calcular la entrada sin contar los gastos aparte. No basta con tener el porcentaje que no cubre el banco: hay que sumarle los impuestos y gastos de compraventa (nuestra horquilla es del 7 % al 12 % del precio) y los costes específicos de no residente (traducciones, apostillas, poder notarial).
• No traducir o apostillar la documentación correctamente. Un documento extranjero sin apostilla de La Haya o sin traducción jurada puede parar el proceso semanas, justo cuando menos tiempo tienes si hay un plazo de por medio.
• Pedir la hipoteca en un solo banco. Las diferencias de financiación y de tipo entre entidades para este perfil pueden ser grandes; compara al menos tres ofertas, idealmente con ayuda de un bróker especializado.
• Olvidar las obligaciones fiscales anuales tras la compra. El modelo 210 del IRNR hay que presentarlo tanto si alquilas como si no (si no alquilas, por la renta imputada). No hacerlo puede generar recargos y sanciones.
• Dar por hecho que las condiciones serán las mismas que las de un amigo residente en España. Porcentaje de financiación, plazo, tipo de interés y documentación son, sencillamente, otro producto.

Preguntas frecuentes

¿Puedo conseguir una hipoteca al 80% siendo no residente?

Es poco habitual. La banca convencional suele reservar el 80 % de financiación a residentes que compran su vivienda habitual. Como no residente, lo normal es que el banco te ofrezca un porcentaje menor: no hay una cifra oficial, y la única referencia primaria que hemos contrastado es la de UCI (hasta el 70 % del valor de la vivienda). Fórmulas de banca privada con garantías adicionales (pignoración de activos financieros, por ejemplo) pueden mejorar las condiciones, pero no son el producto hipotecario estándar.

¿Necesito residir en España para pedir esta hipoteca?

No. Precisamente por eso se llama «hipoteca de no residente»: está diseñada para comprar sin vivir en España. Lo que sí necesitas sin excepción es el NIE, porque es tu identificador fiscal aquí y sin él no puedes firmar ni la compraventa ni la hipoteca.

¿Es lo mismo ser extranjero que ser no residente?

No, y es la confusión más habitual. Un extranjero que vive en España más de 183 días al año es residente fiscal y accede a las mismas condiciones hipotecarias que un español. Un español que vive fuera de España es, a estos efectos, no residente. Lo que determina tu trato bancario es dónde tienes tu residencia fiscal, no tu nacionalidad.

¿Puedo abrir una hipoteca sin abrir antes una cuenta bancaria en España?

Lo habitual es que no. Muchos bancos exigen que dirijas los pagos de la hipoteca (cuota, seguros, IBI) desde una cuenta abierta en España, habitualmente una cuenta de no residente. Es uno de los primeros trámites que conviene resolver, junto con el NIE.

¿Qué pasa si más adelante me convierto en residente fiscal en España?

Puedes solicitar al banco una revisión de las condiciones de tu hipoteca una vez acredites tu nueva residencia fiscal (por ejemplo, con un certificado de empadronamiento y tu declaración de la renta española), aunque cada entidad tiene su propio procedimiento y no existe obligación legal de mejorar automáticamente las condiciones. Conviene plantearlo directamente con tu banco y, si no responde, valorar una subrogación o novación con otra entidad.

¿Los gastos de compraventa son más altos para un no residente?

Los impuestos y gastos principales (ITP o IVA+AJD, notaría, registro) son los mismos que pagaría un residente comprando la misma vivienda en la misma comunidad autónoma. Lo que se añade es un coste específico de tu condición de no residente —traducciones juradas, apostillas, poder notarial si firmas a distancia, gestión de cuenta de no residente— cuyo importe depende del número de documentos y de los profesionales que contrates.

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Fuentes consultadas: BOE — Ley 35/2006 del IRPF (arts. 9 y 85); BOE — Real Decreto Legislativo 5/2004, texto refundido de la Ley del IRNR (arts. 24 y 25); BOE — Ley 37/1992 del IVA (art. 91); BOE — Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario (arts. 2 y 14); BOE — Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre; Banco de España — Euríbor de septiembre de 2026 (BOE de 2 de octubre); UCI — hipoteca para no residentes; Banco Santander — hipoteca para no residentes; Banco Sabadell — guía para no residentes; PwC — impuesto sobre la transmisión de inmuebles a no residentes de la UE; Reuters (vía MarketScreener), 27/03/2026 — el impuesto del 100 % se estanca en el Congreso. Los porcentajes de financiación, plazos y tipos de las entidades son orientativos: ningún banco los publica de forma oficial para este perfil.

Este artículo tiene un propósito informativo y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni legal personalizado. Las condiciones de LTV, tipos de interés, plazos y documentación varían de una entidad a otra y cambian con el tiempo, así que antes de firmar nada conviene contrastar la oferta con al menos dos o tres bancos o con un bróker hipotecario especializado, y consultar con un gestor o asesor fiscal para las obligaciones tributarias específicas de tu situación.

Última revisión: 20 de octubre de 2026.