Firmé las arras y el banco no me da la hipoteca: ¿pierdo la señal?

Autoría: Equipo Hipoteca Joven, liderado por Daniel Bedoya Quintero
Publicado: 8 de noviembre de 2026

Has encontrado el piso, has firmado el contrato de arras y has entregado la señal. Unas semanas después, el banco te dice que no te concede la hipoteca. Es uno de los peores momentos al comprar la primera vivienda, y la pregunta es siempre la misma: ¿pierdo el dinero? La respuesta depende de dos cosas que están en tu contrato: qué tipo de arras firmaste y si incluiste una condición de financiación. Aquí tienes cómo comprobarlo, qué hacer ya y cómo protegerte si todavía no has firmado.

La respuesta corta

Lo que dice tu contrato	Qué pasa con la señal si el banco te deniega la hipoteca
Arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil) y ninguna condición de financiación	Puedes echarte atrás, pero pierdes la señal.
Arras confirmatorias, sin condición de financiación	El contrato sigue en pie: el vendedor puede exigirte que compres o reclamarte daños. Lo habitual es negociar.
Arras penales	La señal funciona como castigo pactado por incumplir; lo que pueda reclamar además el vendedor depende de la redacción.
Hay una condición de financiación y la cumples (pides el préstamo de verdad y te lo deniegan por escrito)	El contrato queda sin efecto en los términos pactados y te devuelven la señal.

Qué tipo de arras has firmado

«Arras» y «señal» son lo mismo: el dinero que entregas al vendedor para reservar la vivienda, normalmente un porcentaje del precio. Lo que cambia es el efecto que el contrato le da:

• Penitenciales. Son las del artículo 1454 del Código Civil: cualquiera de las dos partes puede echarse atrás, «allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas». Son muy habituales en la compraventa de vivienda y suelen identificarse porque el contrato cita ese artículo.
• Confirmatorias. La señal es un anticipo del precio y confirma que la compraventa está cerrada. No dan derecho a desistir: si una parte no cumple, la otra puede exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, con daños y perjuicios en ambos casos (artículo 1124).
• Penales. La señal es la sanción pactada para quien incumpla.

Busca en tu contrato la palabra «penitenciales» o la referencia al artículo 1454. Si el texto no deja claro qué tipo de arras son, no des por hecho que puedes irte perdiendo solo la señal, ni lo contrario: es el momento de que un abogado lea el contrato antes de mover ficha.

Si tu contrato tiene una condición de financiación

Muchos contratos de arras incluyen una cláusula del tipo «la compraventa queda condicionada a que el comprador obtenga financiación». Es una condición en el sentido del Código Civil: los derechos y obligaciones dependen de que ocurra ese hecho (artículos 1113 y 1114), y si la condición tenía un plazo, la obligación se extingue cuando el plazo pasa o ya es seguro que no se va a cumplir (artículo 1117).

Hay un matiz importante: la condición se tiene por cumplida si quien estaba obligado impidió voluntariamente que se cumpliera (artículo 1119). Dicho de otra forma, no basta con no conseguir la hipoteca: tienes que haberla pedido de verdad, en los términos que dice el contrato, y poder demostrarlo. Para eso:

1. Pide la denegación por escrito. El banco está obligado a informarte por escrito, sin demora y de forma motivada cuando rechaza tu solicitud (artículo 11.6 de la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario). Guarda ese documento.
2. Cumple lo que diga la cláusula. Si exige solicitarla a varias entidades o por un importe concreto, hazlo y guarda las pruebas.
3. Comunícalo al vendedor dentro del plazo, por un medio que deje constancia del contenido y de la fecha, como un burofax con certificación de texto, adjuntando las denegaciones.

Si no hay cláusula: qué puedes hacer ahora

Que un banco diga que no, no significa que todos lo vayan a hacer. Antes de que venza el plazo para firmar la escritura, mueve estas piezas:

1. Entiende el motivo. Con la denegación por escrito sabrás si es por ingresos, por deudas, por CIRBE o ASNEF o porque la tasación ha salido por debajo del precio. Cada motivo tiene una solución distinta.
2. Prueba con otras entidades o con un bróker hipotecario, que conoce los criterios de varios bancos.
3. Revisa si encajas en el aval ICO para jóvenes o si puedes aportar un avalista.
4. Pide al vendedor una prórroga por escrito. Muchos vendedores prefieren esperar unas semanas a volver a empezar con otro comprador.
5. Si no hay salida, negocia. Una devolución parcial de la señal es mejor que perderla entera o que un pleito. Si la cantidad es alta, consulta a un abogado antes de firmar nada.

Si te han denegado la hipoteca y quieres ver todas las alternativas con calma, las tienes en qué hacer si te deniegan la hipoteca.

Un ejemplo con números

Ejemplo ilustrativo con nombres inventados. Lucía y Marcos compran un piso de 200.000 €. Firman arras penitenciales del 10 % (20.000 €) con dos meses para escriturar y cuentan con una hipoteca del 80 % (160.000 €). A las cinco semanas, su banco se la deniega.

Escenario	Qué ocurre
Sin condición de financiación y desisten	Pierden los 20.000 € de señal.
Sin condición, pero consiguen otro banco o una prórroga	Firman la compraventa y no pierden nada.
Con la cláusula «sujeta a obtener un préstamo de al menos 160.000 € antes del día X»	Si acreditan las denegaciones por escrito y lo comunican en plazo, recuperan los 20.000 €.
Es el vendedor quien se echa atrás	Con arras penitenciales, tiene que devolverles el doble: 40.000 €.

Cómo protegerte antes de firmar las arras

• No confundas preaprobación con oferta. Una preaprobación del banco no le obliga a nada. Lo que sí le obliga es la FEIN: la ley la considera oferta vinculante durante el plazo pactado, que no puede ser inferior a diez días (artículo 14.1.a de la Ley 5/2019). Te lo explicamos en la FEIN y los 10 días antes de firmar.
• Deja margen de tiempo. Entre la tasación, la FEIN y los diez días naturales que deben pasar como mínimo entre su entrega y la firma, un plazo de pocas semanas puede quedarse corto.
• Ajusta la señal a tu situación. Si aún no tienes la financiación cerrada, cuanto menor sea la señal, menor es el riesgo.
• Incluye una condición de financiación con importe, plazo y forma de acreditarla. Abajo tienes un modelo orientativo.
• Calcula antes cuánto te pueden prestar con nuestra calculadora de cuánto puedo pagar de hipoteca y ten en cuenta los gastos de comprar una casa, que no se financian.

Preguntas frecuentes

¿El banco tiene que explicarme por qué me deniega la hipoteca? Sí. Debe informarte por escrito y de forma motivada, y si la decisión se basa en la consulta de un fichero de solvencia, decirte cuál y darte una copia del resultado (artículo 11.6 de la Ley 5/2019).

¿Me devuelven la señal si la tasación sale por debajo del precio? Solo si el contrato lo prevé, por ejemplo con una condición de financiación por un importe mínimo. Si no, toca negociar o cubrir la diferencia con ahorros.

¿Cuánto se suele dar de señal? No hay una cantidad fijada por ley; es lo que pacten comprador y vendedor. Por eso conviene negociarla teniendo en cuenta cuánto arriesgas si la financiación se complica.

Aviso: información general, no asesoramiento para tu caso. Antes de firmar o de renunciar a una señal importante, consulta con un abogado.

Fuentes consultadas: BOE — Código Civil, artículos 1113, 1114, 1117, 1119, 1124 y 1454; BOE — Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, artículos 11 y 14. Consultadas el 8 de noviembre de 2026.