Qué pasa si no puedes pagar la hipoteca (2026)

Una cuota de hipoteca impagada no significa que vayas a perder tu casa al mes siguiente. Pero tampoco es algo que puedas ignorar esperando que se resuelva solo: la ley marca plazos concretos a partir de los cuales el banco puede reclamar el pago de toda la deuda de golpe, y cuanto antes actúes, más opciones reales tienes de evitar llegar a ese punto.

En este artículo repasamos, con datos verificados en fuentes oficiales, qué pasos sigue el banco cuando dejas de pagar, qué puedes negociar antes de que la situación se agrave, qué es el Código de Buenas Prácticas Bancarias y quién puede acogerse a él, en qué consiste realmente la dación en pago, cómo es el proceso judicial si se llega a la ejecución hipotecaria, y qué pasa con tu historial crediticio si algo de esto ocurre.

Antes de continuar: este artículo tiene un propósito informativo y educativo, no sustituye el asesoramiento personalizado de un abogado, un asesor financiero o tu propio banco. Los umbrales legales y las medidas de apoyo a deudores cambian con cierta frecuencia (casi cada año desde 2012); confirma siempre las condiciones vigentes antes de tomar decisiones, y si estás en dificultades reales, actúa cuanto antes: cuanto más pronto hables con tu banco, más opciones tienes.

Qué pasa exactamente cuando dejas de pagar una cuota

Es habitual encontrar en internet la idea de que basta con impagar 3 cuotas para que el banco pueda ejecutar la hipoteca. Esa regla ya no está vigente: correspondía a la Ley 1/2013, pero desde la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI), el umbral real para que el banco pueda declarar el vencimiento anticipado (reclamar toda la deuda pendiente de golpe, no solo las cuotas atrasadas) es distinto según en qué momento de la vida del préstamo te encuentres:

Durante la primera mitad de la duración pactada del préstamo: el impago debe alcanzar el 3% del capital concedido, o 12 cuotas.
Durante la segunda mitad: el umbral sube al 7% del capital, o 15 cuotas.

Antes de poder declarar el vencimiento anticipado, el banco está obligado a enviarte un requerimiento de pago, concediéndote al menos un mes para regularizar la deuda y advirtiéndote de las consecuencias de no hacerlo. Mientras tanto, se aplica un interés de demora igual al interés remuneratorio de tu hipoteca más 3 puntos porcentuales sobre el capital pendiente — no sobre toda la deuda, solo sobre lo que debas en cada momento.

En la práctica, esto significa que tienes bastante más margen de reacción del que mucha gente cree: varias cuotas de retraso no activan automáticamente ningún proceso judicial, y cuanto antes contactes con tu banco para explicar tu situación, más fácil es negociar antes de acercarte a esos umbrales.

Qué negociar con el banco antes de que la situación se agrave

Antes de plantearte medidas más drásticas, la vía más rápida suele ser hablar directamente con tu banco y proponer una novación: una modificación de las condiciones del préstamo pactada entre las dos partes, sin necesidad de cambiar de entidad ni de cumplir ningún requisito de vulnerabilidad especial. Las novaciones más habituales en caso de dificultades pasajeras son:

Ampliar el plazo de amortización, para reducir la cuota mensual (a cambio de pagar más intereses en total).
Solicitar una carencia temporal, pagando solo intereses (o ni siquiera eso, según lo que acepte el banco) durante unos meses.
Cambiar el tipo de interés o el índice de referencia, si eso reduce la cuota en tu caso concreto.

La novación depende de la buena voluntad negociadora del banco: no es una obligación legal salvo que cumplas los requisitos de alguno de los mecanismos reglados que vemos a continuación. Aun así, en muchos casos el banco prefiere renegociar antes que iniciar un proceso judicial largo y costoso, así que merece la pena intentarlo incluso si no cumples ningún umbral de vulnerabilidad.

El Código de Buenas Prácticas Bancarias: quién puede acogerse y qué ofrece

Si tu situación económica ha empeorado de forma significativa, existe un mecanismo reglado pensado precisamente para esto: el Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual, aprobado originalmente por el Real Decreto-ley 6/2012 y modificado varias veces desde entonces (Ley 1/2013, RDL 1/2015, RDL 5/2017, Ley 5/2019). La adhesión de cada banco es voluntaria, pero la práctica totalidad de entidades españolas están adheridas.

Para acogerte necesitas estar dentro del llamado «umbral de exclusión», que combina varios requisitos de renta y de esfuerzo hipotecario:

Ingresos familiares no superiores a 3 veces el IPREM anual (ampliable a 4 veces si hay un miembro con discapacidad ≥33%, dependencia o enfermedad incapacitante, y a 5 veces en casos de mayor gravedad). Con el IPREM de 2026 (600 €/mes, 8.400 €/año con 14 pagas), el límite general ronda los 25.200 € anuales.
Que la cuota hipotecaria supere, con carácter general, el 50% de los ingresos netos familiares (40% si hay circunstancias de vulnerabilidad especial).
Que el préstamo se destinara a la compra de tu vivienda habitual y que su precio de adquisición no superase, aproximadamente, los 250.000 € (con correcciones según provincia y año de compra).

Si cumples estos requisitos, el Código obliga al banco a aplicar, de forma sucesiva y en este orden, tres tipos de medidas:

1. Reestructuración de la deuda

Carencia de capital de hasta 5 años (2 si el aumento de esfuerzo relativo es menor), ampliación del plazo de amortización hasta un máximo de 40 años desde la concesión original, y reducción del tipo de interés durante el periodo de carencia.

2. Quita

Si, aun reestructurando, la cuota seguiría superando el 50% de tus ingresos, el banco debe valorar una reducción del capital pendiente: opciones habituales son una quita del 25%, una quita proporcional a lo que ya hayas amortizado, o un cálculo basado en la diferencia entre el capital pendiente y el valor de tasación actual de la vivienda.

3. Dación en pago

Como último recurso dentro del propio Código, si ninguna de las medidas anteriores resulta viable, puedes solicitar entregar la vivienda al banco para cancelar toda la deuda (lo explicamos con más detalle en el siguiente apartado), con derecho a permanecer 2 años en la vivienda como inquilino social pagando una renta simbólica.

Un aviso importante: estas medidas se han ido prorrogando casi cada año desde 2012 mediante sucesivos reales decretos-ley, y en 2024 se amplió también un Código paralelo pensado para hipotecados afectados por la subida del euríbor de 2022-2023 (Real Decreto-ley 19/2022). Antes de dar por hecho que un plazo o un umbral concreto sigue vigente, confirma la normativa actualizada en la web de Cliente Bancario del Banco de España o directamente con tu entidad.

La dación en pago: qué es y cuándo tiene sentido

La dación en pago consiste en entregar la vivienda al banco a cambio de cancelar la totalidad de la deuda hipotecaria pendiente. A diferencia de la ejecución hipotecaria forzosa, es un acuerdo voluntario: el banco tiene que aceptarlo, y suele estar dispuesto a negociarlo porque le evita un proceso judicial largo. Su base legal general está en el artículo 1.166 del Código Civil, y en el contexto hipotecario se regula específicamente como la tercera medida del Código de Buenas Prácticas.

Algunas implicaciones prácticas que conviene tener claras:

Cancela toda la deuda, incluida cualquier diferencia entre lo que debías y el valor real de la vivienda — a diferencia de una ejecución hipotecaria que termine en subasta por un precio inferior a la deuda, donde sí podría quedarte deuda residual.
Puede generar una ganancia patrimonial en el IRPF si el valor de transmisión supera el de adquisición, aunque existe una exención específica para la dación en pago de la vivienda habitual de deudores dentro del umbral de exclusión (disposición adicional de la Ley del IRPF). Consulta tu caso concreto con un asesor fiscal.
Existen también medidas de exención relacionadas con la plusvalía municipal (IIVTNU) para este tipo de operaciones sobre vivienda habitual, aunque de nuevo conviene confirmarlo caso por caso.

En resumen: la dación en pago suele ser preferible a llegar hasta el final de una ejecución hipotecaria, porque te da más control sobre el proceso, cancela la deuda por completo, y puede incluir el derecho a quedarte de alquiler social un tiempo. Pero solo tiene sentido cuando ya no hay forma realista de mantener la vivienda — no es la primera opción a valorar.

Si no se llega a un acuerdo: el proceso de ejecución hipotecaria

Si no se negocia ninguna solución y el impago supera los umbrales que vimos antes, el banco puede iniciar un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria. A grandes rasgos, las fases son estas:

Requerimiento de pago, con al menos un mes de plazo, antes de poder declarar el vencimiento anticipado.
Demanda ejecutiva ante el juzgado, una vez declarado el vencimiento anticipado.
Oposición del deudor (tienes 10 días hábiles para oponerte, por ejemplo si detectas cláusulas abusivas en el contrato).
Decreto de admisión y continuación del procedimiento si no prospera la oposición.
Subasta judicial de la vivienda.
Adjudicación y, en su caso, lanzamiento (desalojo) si la vivienda se adjudica a un tercero o al propio banco.

No existe una estadística oficial consolidada que dé una duración media exacta en meses para todo el proceso — varía mucho según si hay oposición, la carga de trabajo del juzgado concreto, y si aparecen incidentes procesales. Fuentes de despachos especializados en la materia estiman rangos de entre 6 meses y más de un año en casos sin oposición, pudiendo alargarse considerablemente más si hay litigio. Trata cualquier cifra de duración como una orientación, no como un dato oficial.

Un dato que conviene tener en cuenta para dimensionar el problema real: según el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), en 2025 se iniciaron 31.416 ejecuciones hipotecarias en los juzgados españoles, un 35,6% más que en 2024. Sin embargo, los lanzamientos (desahucios) derivados de ejecución hipotecaria fueron 4.346 en el mismo periodo, un 14,3% menos que el año anterior. Es decir: aunque suben los procesos judiciales iniciados, muchos de ellos se resuelven antes de llegar al desalojo efectivo — mediante negociación, dación en pago, o aplazamientos —, lo cual confirma que impagar no equivale automáticamente a perder la vivienda.

Si ya has perdido la vivienda: el Fondo Social de Vivienda

Para quienes pierden su vivienda habitual por ejecución hipotecaria, desahucio o dación en pago, existe el Fondo Social de Vivienda (FSV), un convenio entre el Gobierno y el sector bancario (recogido en la Ley 1/2013) por el que las entidades adheridas ceden un contingente de viviendas para alquiler social. No hay un fondo único centralizado: cada banco gestiona su propio contingente de viviendas dentro del convenio.

Los requisitos habituales de acceso son: haber perdido la vivienda habitual después del 31 de diciembre de 2007 por alguna de esas tres vías, tener ingresos familiares que no superen 3 veces el IPREM, no ser propietario de otra vivienda, y encontrarte en alguna situación de especial vulnerabilidad (menores a cargo, desempleo, discapacidad, violencia de género, mayores de 60 años, entre otras). El contrato de alquiler social suele tener una duración inicial de 2 años, prorrogable a 3, con una renta mensual habitualmente entre 150 y 400 €, topada en el 30% de los ingresos netos familiares.

Además, si te encuentras en situación de vulnerabilidad social o económica sin alternativa habitacional, existen suspensiones temporales de desahucios de vivienda habitual, prorrogadas sucesivamente por el Gobierno casi todos los años desde la pandemia — confirma la fecha de vigencia actual, porque suele renovarse mediante nuevos reales decretos-ley cada cierto tiempo.

Qué pasa con tu historial crediticio (ASNEF y CIRBE)

Un impago hipotecario puede afectar a tu historial crediticio de dos formas distintas, que conviene no confundir:

ASNEF (gestionado por Equifax): es un fichero de morosos que puede registrar cualquier impago superior a 50 €. Los datos pueden permanecer inscritos hasta un máximo de 6 años desde la inclusión — importante: lo que prescribe es la permanencia en el fichero, no la deuda en sí, que sigue siendo exigible según sus propios plazos de prescripción civil. Si la deuda se vende a un fondo de recobro, el nuevo acreedor puede volver a inscribirla, reiniciando el plazo.
CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España): no es un fichero de morosos, sino un registro de riesgos vivos (préstamos, créditos y avales superiores a 1.000 €) que consultan los bancos al valorar cualquier solicitud de financiación. Un impago hipotecario queda reflejado ahí mientras el riesgo esté vivo, lo cual dificulta el acceso a cualquier crédito nuevo hasta que la situación se regularice.

En la práctica, esto significa que un impago prolongado tiene un doble coste: la posible inclusión en ASNEF (hasta 6 años, renovable) y un reflejo negativo en CIRBE mientras dure la situación irregular, lo que puede complicarte pedir cualquier otro crédito — incluida otra hipoteca en el futuro — mientras no lo soluciones.

Dación en pago vs. ejecución hipotecaria: comparativa rápida

Aspecto	Dación en pago	Ejecución hipotecaria
Naturaleza	Acuerdo voluntario con el banco	Procedimiento judicial forzoso
Deuda restante	Se cancela por completo	Puede quedar deuda residual si la subasta no cubre lo debido
Margen de negociación	Alto (incluye posible alquiler social 2 años)	Bajo una vez iniciada la fase de subasta
Duración del proceso	Semanas o pocos meses	Meses o más de un año, según el caso
Requisito previo	Cumplir el umbral de exclusión del Código de Buenas Prácticas	No requiere ningún requisito, la inicia el banco

Errores comunes al afrontar dificultades de pago

Dejar de contestar al banco o evitar el contacto: esto reduce tus opciones de negociación y acelera el proceso.
Pensar que 2 o 3 cuotas impagadas ya activan la ejecución: el umbral real (12-15 cuotas o 3-7% del capital, según la LCCI) es más alto de lo que se suele creer.
No comprobar si cumples los requisitos del Código de Buenas Prácticas antes de asumir que no tienes ninguna vía reglada.
Aceptar una dación en pago sin confirmar antes las implicaciones fiscales concretas de tu caso.
No informarse sobre el Fondo Social de Vivienda si ya has perdido la vivienda: mucha gente no sabe que existe esta alternativa de alquiler social.

Preguntas frecuentes

Depende de en qué mitad de la vida del préstamo estés: en la primera mitad, el umbral es el 3% del capital concedido o 12 cuotas; en la segunda mitad, sube al 7% del capital o 15 cuotas (Ley 5/2019). Antes de eso, el banco debe enviarte un requerimiento de pago con al menos un mes de plazo.

La dación en pago es un acuerdo voluntario: entregas la vivienda al banco y se cancela toda la deuda. La ejecución hipotecaria es un procedimiento judicial forzoso que puede terminar en subasta, y si el precio de la subasta no cubre lo debido, puede quedarte deuda residual.

Sí. La novación (ampliar plazo, pedir una carencia, cambiar el tipo de interés) es una negociación directa con el banco que no exige cumplir ningún umbral de vulnerabilidad — depende de la disposición del banco a llegar a un acuerdo contigo.

Es un contingente de viviendas en alquiler social que ceden los bancos adheridos para quienes han perdido su vivienda habitual por ejecución, desahucio o dación en pago desde el 31 de diciembre de 2007, y cumplen ciertos requisitos de ingresos y vulnerabilidad.

No. Los datos pueden permanecer en ASNEF un máximo de 6 años desde la inclusión, aunque la deuda en sí sigue siendo exigible según sus propios plazos de prescripción, y si se vende a un fondo de recobro el plazo puede reiniciarse.

Es un registro del Banco de España que recoge los riesgos vivos (préstamos, créditos, avales) de cada persona. No es un fichero de morosos, pero un impago queda reflejado mientras el préstamo esté en esa situación, dificultando el acceso a nueva financiación mientras no lo regularices.

Conclusión

Dejar de pagar una hipoteca no desencadena un desahucio automático: la ley establece plazos y umbrales concretos, existen mecanismos reglados como el Código de Buenas Prácticas Bancarias para quienes están en una situación de vulnerabilidad real, y la dación en pago o el Fondo Social de Vivienda son alternativas pensadas para que la pérdida de la vivienda no signifique quedarte sin ningún tipo de red de apoyo. Lo más importante, en cualquier caso, es actuar pronto: cuanto antes hables con tu banco y explores qué opciones tienes, más margen real de negociación conservas. Si tu situación es complicada, no esperes a que el problema se resuelva solo — pide asesoramiento legal o financiero cuanto antes.

Qué pasa si no puedes pagar la hipoteca: opciones antes del desahucio

Qué pasa exactamente cuando dejas de pagar una cuota

Qué negociar con el banco antes de que la situación se agrave