Comprar sobre plano con hipoteca: cómo funciona de verdad

Firmas una reserva por un piso que todavía no existe. Solo hay un plano, una maqueta y, con suerte, un piso piloto en otro edificio. Entregas dinero —normalmente unos miles de euros— y durante los siguientes 12, 18 o 24 meses vas pagando más según avanza la obra, mucho antes de que ningún banco te conceda una hipoteca. Aquí está el detalle que casi nadie te explica: en la compra sobre plano, la hipoteca no funciona como en una vivienda de segunda mano. No se firma al principio, sino casi al final, cuando el piso ya existe e inscrito en el Registro.

En este artículo repasamos, con datos verificados en fuentes oficiales, qué protección legal tiene el dinero que entregas antes de que exista la vivienda, cuándo entra en juego el banco, la cronología completa hasta las llaves, un ejemplo numérico de cuánto ahorro necesitas antes de la hipoteca, qué pasa si el promotor se retrasa o quiebra, y qué comprobar antes de firmar la reserva.

Antes de continuar: este artículo tiene un propósito informativo y educativo, no sustituye al asesoramiento de un profesional y las condiciones concretas dependen siempre de cada entidad y de tu situación personal.

Las entregas a cuenta: el dinero que pagas antes de que exista la vivienda

Al comprar sobre plano el promotor pide dinero en varios momentos antes de que el edificio esté terminado: una reserva inicial (unos miles de euros), un pago mayor a la firma del contrato privado (a menudo en torno al 10 % del precio) y, en algunos casos, entregas intermedias ligadas a hitos de la obra. Todo eso se paga antes de que exista hipoteca, con tus ahorros.

Ese dinero no queda desprotegido, al menos sobre el papel. La Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), en su disposición adicional primera —que sustituyó a la Ley 57/1968 y fue reformada por la Ley 20/2015 de entidades aseguradoras— obliga al promotor a garantizar la devolución de lo entregado a cuenta, más el interés legal, desde la licencia de edificación, mediante aval bancario solidario o seguro de caución. El dinero va a una cuenta especial, separada de otros fondos del promotor, solo para la construcción.

Lo que debes exigir antes de entregar un euro: que el contrato identifique el número de póliza o aval concreto, la entidad avaladora, y que el dinero vaya a la cuenta especial, no a la general del promotor. Si no te entrega esa garantía, puedes negarte a seguir pagando y, si ya pagaste, resolver el contrato y reclamar la devolución con intereses. La garantía se cancela con la entrega; hasta entonces cubre el 100 % de lo anticipado.

Cuándo entra la hipoteca en juego realmente

Este es el punto que más confunde a quien compra sobre plano por primera vez: el banco no puede constituir la hipoteca sobre una vivienda que, registralmente, todavía no existe. Mientras la obra está en marcha, la finca sigue figurando como un solar. Solo cuando el promotor otorga la escritura de declaración de obra nueva —tras el certificado final de obra— y la inscribe, la vivienda existe jurídicamente. Solo sobre esa finca inscrita se puede constituir una hipoteca normal.

Durante la construcción no tienes, en sentido estricto, una hipoteca: como mucho una oferta vinculante condicionada, en la que el banco se compromete a prestarte cuando la vivienda esté terminada e inscrita, si sigues cumpliendo los requisitos de solvencia. La aprobación de hoy no es blindada para dentro de dos años: si cambia tu situación laboral, acumulas deudas o tu CIRBE empeora, el banco puede revisar o denegar la operación al final.

Otro matiz: la tasación inicial, sobre planos, solo orienta la cifra de préstamo. Al terminar la obra se hace una tasación final, sobre el inmueble real, y la hipoteca se calcula sobre esta segunda, así que puede variar. Si queda por debajo del precio pactado, pasa como en una tasación por debajo del precio de compra en segunda mano: cubrir la diferencia con ahorro propio.

La cronología completa, de la reserva a las llaves

Esta es la secuencia habitual de una compra sobre plano, aunque los plazos concretos dependen de cada promoción:

1. Reserva: bloqueas la vivienda concreta mientras se redacta el contrato privado.
2. Contrato privado: firmas las condiciones definitivas (precio, superficie, calidades, plazo) y pagas un primer porcentaje.
3. Entregas a cuenta: pagos periódicos según el calendario pactado mientras avanza la obra.
4. Certificado final de obra: el arquitecto certifica que la construcción ha terminado.
5. Licencia de primera ocupación (o cédula de habitabilidad, según la comunidad): el ayuntamiento certifica que es habitable.
6. Escritura de obra nueva e inscripción registral: la vivienda pasa a existir registralmente.
7. Constitución de la hipoteca y compraventa ante notario, en el mismo acto o en actos muy próximos.
8. Entrega de llaves.

La cuota de la hipoteca, salvo excepciones que pacte cada banco, no empieza a pagarse antes de la firma de la escritura. Durante toda la construcción no hay recibo mensual: solo pagas las entregas a cuenta del contrato privado. Es justo lo contrario de lo que mucha gente asume, y por eso conviene planificar el ahorro con cuidado.

Un ejemplo numérico: cuánto ahorro necesitas antes de que exista la hipoteca

Supongamos una vivienda de obra nueva de 240.000 €, con un calendario de pagos habitual: 6.000 € a la reserva y un 10 % del precio a la firma del contrato privado, quedando el resto pendiente de la hipoteca en el momento de la entrega. Así queda el desglose:

• Reserva: 6.000 €
• Contrato privado (10 % de 240.000 €): 24.000 €
• Total entregado a cuenta antes de que exista la hipoteca: 30.000 €

Con un 80 % de financiación sobre la tasación final, la hipoteca sería de 192.000 € y tocaría cubrir el 20 % restante, 48.000 €. Los 30.000 € ya entregados cuentan como parte de esa entrada, así que en la escritura faltarían 18.000 € más. Suma los gastos de comprar una casa —10-12 % en vivienda nueva, sobre todo IVA—, unos 24.000-28.800 € aquí. Sin la cuota (aún no existe), necesitas entre 72.000 € y 76.800 € en efectivo.

Si tu ahorro no llega a cubrir esas entregas más los gastos finales, revisa cuánto ahorrar antes de tu primera vivienda, y si encajas en la línea de avales ICO para menores de 35 años, que reduce la entrada pero no cubre los gastos.

Qué pasa si hay retraso en la entrega

Los contratos suelen incluir una cláusula de plazo de entrega, casi siempre con un margen de tolerancia (habitualmente varios meses) antes de considerar incumplimiento. Conviene leerla con lupa antes de reservar: cuánto margen se concede, si el retraso da derecho a compensación, y si hay fecha límite a partir de la cual puedes resolver.

Cuando el retraso es grave —o el promotor no entrega las garantías legales— el comprador puede resolver el contrato y recuperar todo lo entregado, con el interés legal del dinero. La jurisprudencia admite también resolver por falta de licencia de primera ocupación en plazo, si el contrato la trata como obligación esencial. En la práctica esto suele acabar en negociación o, sin acuerdo, en reclamación judicial.

Qué pasa si el promotor quiebra o no llega a entregar la vivienda

Aquí se demuestra si el aval o el seguro de caución estaban bien constituidos. Si el promotor entra en concurso, deja de construir o desaparece, el comprador reclama la devolución directamente contra la entidad avaladora o la aseguradora, al margen del patrimonio del promotor: pensado para que su insolvencia no recaiga sobre quien lleva meses o años pagando entregas a cuenta.

El punto débil, señalado por el Defensor del Pueblo, es que la obligación de garantizar nace con la licencia de edificación, no desde el primer euro. Una reserva cobrada antes puede quedar en zona gris si el proyecto no sale adelante. Por eso conviene comprobar en qué fase administrativa está la promoción antes de pagar nada.

Obra nueva frente a segunda mano: las diferencias que importan

La mecánica de pagos, riesgo y fiscalidad cambia bastante entre comprar sobre plano y una vivienda ya construida. Esta tabla resume lo esencial:

Aspecto	Obra nueva / sobre plano	Segunda mano
Cuándo se paga la mayor parte	Escalonado: reserva + entregas a cuenta + resto contra hipoteca a la entrega	Entrada y resto contra hipoteca en la firma, en pocas semanas
Cuándo se tasa	Tasación provisional y tasación final a la entrega, que puede variar el préstamo	Una única tasación, próxima a la firma
Cuándo se firma la hipoteca	Al final, cuando la obra nueva está inscrita	En la misma escritura de compraventa
Riesgo principal	Retraso en la entrega, cambio en tu situación financiera antes de formalizar la hipoteca, o insolvencia del promotor	Vicios ocultos, cargas previas, tasación por debajo del precio pactado
Impuesto principal	IVA (10 % general; 4 % en VPO según régimen) más AJD	ITP, según comunidad autónoma
Quién lo paga	El comprador soporta el IVA; el banco paga el AJD (Ley 5/2019)	El comprador paga el ITP en su totalidad

Un matiz fiscal: el IVA de la vivienda nueva se paga en cada entrega a cuenta, no solo al final, porque cada pago lleva IVA repercutido desde el primer momento. En segunda mano, el ITP se liquida una sola vez, tras la firma, y su tipo varía según la comunidad autónoma.

Comprobaciones imprescindibles antes de reservar

Antes de firmar la reserva y entregar el primer euro, hay tres comprobaciones que no cuestan nada:

• Que el promotor tenga licencia de obra en vigor para esa promoción, no solo un proyecto presentado o en tramitación.
• Que el aval o seguro de caución sea individualizado y conste en el contrato, con número de póliza, entidad garante y cuenta especial; un aval «genérico» de la promoción no te protege igual.
• Verificar al promotor en el Registro Mercantil: años de actividad, cuentas depositadas y posibles incidencias.

Ninguna sustituye el asesoramiento de un abogado o gestor especializado, pero marcan la diferencia entre entrar con los ojos abiertos o descubrir los problemas ya con varios pagos hechos.

Preguntas frecuentes

Conclusión

Comprar sobre plano no es solo comprar una vivienda que tardará más en estar lista: es aceptar un calendario de pagos y riesgo distinto, en el que entregas dinero real durante meses o años antes de que exista ningún préstamo que lo respalde. La ley obliga a proteger ese dinero con un aval o seguro de caución individualizado, pero solo funciona si exiges que esté bien constituido desde el primer pago.

La idea con la que conviene quedarse: el ahorro que necesitas antes de la hipoteca no es solo la entrada final, es todo el calendario de entregas a cuenta que pagarás mientras se construye el edificio. Planifícalo con la misma seriedad que una entrada al uso, y no lo descubras a medio camino de una obra que ya no puedes parar.

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Fuentes

• BOE — Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (consultado el 29 de julio de 2026)
• BOE — Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras (consultado el 29 de julio de 2026)
• Banco de España — Portal del Cliente Bancario: garantía de devolución de cantidades entregadas a cuenta (consultado el 29 de julio de 2026)
• Defensor del Pueblo — Desarrollo de la disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación (consultado el 29 de julio de 2026)
• Agencia Tributaria — Manual práctico de IVA: tipo impositivo reducido del 10 por ciento (consultado el 29 de julio de 2026)
• Abogacía Española — La compraventa de vivienda en construcción: facultad de resolver el contrato (consultado el 29 de julio de 2026)
• iAhorro — Qué es la declaración de obra nueva y cómo se hace (consultado el 29 de julio de 2026)

Sobre este artículo: escrito y revisado por el equipo de Hipoteca Joven, liderado por Daniel Bedoya Quintero. Contrastamos la información con fuentes oficiales (ICO, BOE, comunidades autónomas y entidades bancarias) y actualizamos el contenido cuando cambian las condiciones. Conoce más en Quiénes somos.

Última revisión: 29 de julio de 2026.